Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag

Ist die vertragliche Aufteilung für das Finanzamt bindend?

Ja, aber mit Einschränkungen. Der Bundesfinanzhof hat mehrfach bestätigt, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäude steuerlich anzuerkennen ist, sofern sie wirtschaftlich haltbar ist und die Parteien die Vereinbarung tatsächlich so gewollt haben. Das Finanzamt ist nicht berechtigt, eine vernünftige und nachvollziehbare Aufteilung einfach durch seine eigene Berechnung zu ersetzen.

Das Finanzamt prüft aber, ob die vereinbarte Aufteilung die realen Wertverhältnisse widerspiegelt. Weicht sie erheblich von dem ab, was eine sachgerechte Bewertung ergäbe, kann die Behörde die Aufteilung beanstanden und durch eine eigene, meist auf die BMF Arbeitshilfe gestützte Berechnung ersetzen.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat als praktische Orientierung die 30-%-Abweichungsgrenze entwickelt (FG Düsseldorf 11 K 3083/17 E): Liegt der vertraglich vereinbarte Gebäudeanteil nicht mehr als 30 % unter oder über dem Wert einer anerkannten Bewertungsmethode, ist das Finanzamt in der Regel an die Vereinbarung gebunden. Bei stärkerer Abweichung muss der Steuerpflichtige die Differenz substanziell begründen, am besten durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.

Formulierungsbeispiele für den Notarvertrag

Die Formulierung der Aufteilung im Kaufvertrag entscheidet über ihre steuerliche Wirkung. Eine zu knappe oder unklare Klausel bietet dem Finanzamt Angriffsfläche. Die folgenden Muster zeigen, wie Sie die wichtigsten Fallkonstellationen richtig abbilden.

Einfache Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude

Mit beweglichen Gegenständen und Inventar

Mit separatem Stellplatz oder Tiefgaragenplatz

Was passiert, wenn keine Aufteilung im Kaufvertrag steht?

Fehlt im Kaufvertrag jede Aussage zur Aufteilung des Kaufpreises, was in der Praxis häufig vorkommt weil viele Notare keinen Aufteilungspassus aufnehmen, greift das Finanzamt auf die BMF Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zurück. Diese Excel-basierte Methode berechnet die Aufteilung nach dem vereinfachten Sachwertverfahren und liefert dem Käufer in vielen Fällen ein ungünstiges Ergebnis.

In städtischen Lagen mit hohen Bodenrichtwerten weist die BMF Arbeitshilfe dem Gebäude einen vergleichsweise geringen Anteil zu, weil sie den Einfluss des Bodens auf den Gesamtwert systematisch überschätzt. Das senkt die AfA Bemessungsgrundlage und damit die jährliche Steuerersparnis erheblich.

Eine nachträgliche Vereinbarung über die Aufteilung ist zwar rechtlich möglich, wird vom Finanzamt aber mit erhöhter Skepsis betrachtet. Wurde der Kaufpreis bereits gezahlt und der Eigentumsübergang vollzogen, fehlt den Parteien jedes wirtschaftliche Interesse an der Neuregelung, und das Finanzamt wertet das als starkes Indiz für eine steuerlich motivierte, nicht marktgerechte Absprache.

Timing: wann muss die Aufteilung geregelt sein?

Die ideale Gelegenheit ist der notarielle Kaufvertragsabschluss. Zu diesem Zeitpunkt haben beide Parteien noch ein echtes wirtschaftliches Interesse an der Aufteilungsvereinbarung: Der Käufer profitiert von einer höheren Abschreibungsbasis, der Verkäufer gegebenenfalls von einer klaren Dokumentation der Wertverhältnisse für eigene Steuerfragen. Wer noch unsicher ist, ob das vereinbarte Preisniveau zum Markt passt, kann vorab eine kostenlose Erstbewertung beim Makler einholen, um die Aufteilungslogik gegen aktuelle Marktdaten zu spiegeln.

Nach Beurkundung und Eigentumsübergang ist eine Änderung formal noch möglich, aber mit erheblichem Mehraufwand verbunden. Beide Parteien müssen zustimmen, ein neuer Notartermin ist nötig, und das Finanzamt prüft die geänderte Vereinbarung besonders genau. Dazu können nachträgliche Wertkorrekturen grunderwerbsteuerliche Konsequenzen haben, wenn sich die Bemessungsgrundlage ändert.

Checkliste für den Notartermin

Damit beim Notartermin nichts vergessen wird, hilft diese Checkliste. Gehen Sie sie eine Woche vor dem Termin durch und klären Sie offene Fragen vorab mit dem Notar.

• Aktuellen Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss oder über BORIS recherchiert und dokumentiert
• Grundstücksgröße aus dem Grundbuchauszug oder Exposé entnommen und auf Korrektheit geprüft
• Miteigentumsanteil (MEA) aus der Teilungserklärung notiert (nur bei Eigentumswohnung relevant)
• Eigene Aufteilungsberechnung auf Basis von Bodenrichtwert und Kaufpreis durchgeführt (oder unseren Rechner genutzt)
• Gutachten beauftragt, falls der Gebäudeanteil mehr als 30 % vom Standard abweicht oder das FA voraussichtlich widerspricht
• Inventarliste erstellt, falls bewegliche Gegenstände mitverkauft werden (Einbauküche, Einbauschränke, Gartenhaus o. Ä.)
• Stellplatz oder Tiefgaragenplatz als eigene Position mit Einzelbetrag im Vertragsentwurf ausgewiesen
• Formulierungsvorschlag für den Aufteilungspassus an den Notar übermittelt vor dem Beurkundungstermin, nicht erst vor Ort
• Verkäufer über die geplante Aufteilung informiert und Zustimmung eingeholt (beide Parteien müssen zustimmen)
• Übernommene Instandhaltungsrücklage (bei ETW) im Vertrag gesondert ausgewiesen
• Energieausweis vorhanden und gültig (gesetzliche Vorlagepflicht nach § 80 GEG bei Besichtigung und Vertragsschluss)

Grenzen der vertraglichen Freiheit

Käufer und Verkäufer können den Gesamtkaufpreis grundsätzlich frei aufteilen. Steuerlich gilt aber das Gebot der Fremdüblichkeit: Die Aufteilung muss so ausfallen, wie sie auch zwischen fremden Dritten vereinbart worden wäre.

Dieses Gebot hat besondere Bedeutung, wenn die Parteien sich nahestehen. Bei Immobiliengeschäften zwischen Eltern und Kindern, Geschwistern, Gesellschaftern oder verbundenen Unternehmen prüft das Finanzamt deutlich strenger. Es unterstellt eine erhöhte Gestaltungsabsicht und stellt die Vereinbarung stärker in Frage als bei Fremdgeschäften.

Eine Aufteilung, die beim Kauf zwischen fremden Dritten noch als wirtschaftlich haltbar gilt, kann bei einem Kauf unter nahestehenden Personen beanstandet werden, selbst wenn die Abweichung die 30-%-Schwelle formal unterschreitet. In solchen Fällen ist ein unabhängiges Sachverständigengutachten keine Option, sondern praktisch unumgänglich.

Außenanlagen separat im Kaufvertrag ausweisen

Neben der klassischen Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude lassen sich weitere Positionen separat ausweisen, mit erheblichen steuerlichen Vorteilen. Außenanlagen wie Garagen, Carports, Terrassen, Gartenanlagen, Zäune und befestigte Stellplätze sind eigenständige Wirtschaftsgüter und unterliegen einer eigenen AfA. Für die Wertbemessung von Garage und Carport ist die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 maßgeblich. Wer die Wohn- und Nutzflächen normgerecht aufmessen lässt, hat im Streitfall die belastbarste Beweisgrundlage gegenüber dem Finanzamt.

Welche Außenanlagen können separat aufgeführt werden?

Der Vorteil ist erheblich: Während das Hauptgebäude mit 2 % (Baujahr vor 2023) oder 3 % (Neubau ab 2023) linear abgeschrieben wird, können Außenanlagen mit deutlich höheren AfA-Sätzen abgeschrieben werden. Eine Gartenanlage mit 10 % oder ein Carport mit 6,7 % bringen in den ersten Jahren spürbar mehr Steuerersparnis als die Gebäude-AfA auf denselben Betrag.

Grunderwerbsteuer und die Kaufpreisaufteilung

Die Kaufpreisaufteilung beeinflusst nicht nur die Einkommensteuer über die AfA, sondern auch die Grunderwerbsteuer. Der Satz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % und wird auf den Gesamtkaufpreis erhoben, mit einer wichtigen Ausnahme.

Inventar ist GrESt-frei

Bewegliche Gegenstände, die im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Die GrESt wird nur auf den Grundstücks- und Gebäudeanteil erhoben. Was als Inventar anerkannt wird:

• Einbauküche (sofern nicht fest verbaut und ohne Weiteres entfernbar)
• Sauna, Whirlpool (frei stehend)
• Markisen und Jalousien
• Gartengeräte, Rasenmäher
• Einbauschränke (nicht in Wand eingelassen)
• Waschmaschine, Trockner

GrESt Sätze nach Bundesland (Stand 2026)

Die 7 häufigsten Fehler bei der Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag

Tatsächlich tauchen in der Praxis immer wieder dieselben Fehler auf, die Käufern Tausende Euro kosten:

1. Kein Aufteilungspassus im Kaufvertrag. Der häufigste Fehler überhaupt. Ohne explizite Aufteilung greift das Finanzamt auf die BMF Arbeitshilfe zurück, fast immer zuungunsten des Käufers. Lösung: Immer eine Aufteilung im Vertrag verankern, auch wenn der Notar das nicht von sich aus vorschlägt.
2. Gebäudeanteil unrealistisch hoch angesetzt. Werte von 85 bis 90 % erkennt das Finanzamt sofort als unrealistisch und korrigiert sie. Bleiben Sie innerhalb der 30-%-Abweichungsgrenze des FG Düsseldorf (11 K 3083/17 E).
3. Keine Begründung für die Aufteilung. Eine bloße Prozentzahl ohne Herleitung (Bodenrichtwert, MEA, Gutachten) gibt dem Finanzamt Angriffsfläche. Nennen Sie im Vertrag die Datengrundlage.
4. Inventar nicht separat ausgewiesen. Einbauküche, Sauna und Markisen im Gesamtpreis „versteckt": Damit zahlen Sie Grunderwerbsteuer auf Inventar und verschenken eine separate, höhere AfA.
5. Stellplatz nicht als eigene Position. Ein Tiefgaragenstellplatz mit eigenem Sondereigentum sollte separat bepreist werden, er unterliegt anderen Bewertungsmaßstäben.
6. Instandhaltungsrücklage nicht herausgerechnet. Die übernommene Rücklage ist kein AfA-fähiger Bestandteil der Anschaffungskosten. Sie muss vor der Aufteilung abgezogen werden.
7. Vertrag erst am Notartermin gelesen. Die Kaufpreisaufteilung muss vorab mit dem Notar besprochen und in den Vertragsentwurf eingearbeitet werden. Vor Ort ist keine Zeit mehr für Änderungen, der Notar versteht steuerliche Optimierung nicht als seine Aufgabe.

Nachtragsurkunde: nachträgliche Korrektur der Kaufpreisaufteilung

Ist der Kaufvertrag bereits beurkundet und enthält keine oder eine ungünstige Aufteilung, lässt sich eine nachträgliche Korrektur über eine Nachtragsurkunde (auch: Ergänzungsvereinbarung) herbeiführen. Käufer und Verkäufer vereinbaren die Kaufpreisaufteilung dabei in einer separaten, notariell beurkundeten Urkunde.

Voraussetzungen

• Beide Vertragsparteien müssen der Änderung zustimmen ein einseitiges Vorgehen ist nicht möglich
• Die Nachtragsurkunde muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB)
• Die vereinbarte Aufteilung muss wirtschaftlich plausibel sein
• Sie darf nicht erkennbar ausschließlich steuerlich motiviert sein

Risiken der Nachtragsurkunde

Das Finanzamt betrachtet nachträgliche Aufteilungsvereinbarungen mit erhöhter Skepsis. Nach dem Vollzug des Kaufvertrags fehlt beiden Parteien jedes wirtschaftliche Eigeninteresse an der Aufteilung. Das Finanzamt sieht darin das einzige erkennbare Motiv: Steuergestaltung. Eine Nachtragsurkunde wird nur dann anerkannt, wenn:

• Die Aufteilung durch einen Bodenrichtwert oder ein Gutachten gestützt wird
• Zwischen Kaufvertrag und Nachtrag kein unangemessen langer Zeitraum liegt (idealerweise unter 12 Monaten)
• Der Verkäufer ein nachvollziehbares eigenes Interesse an der Klarstellung hat

Kaufpreisaufteilung bei Erbfall und Schenkung

Wird eine Immobilie geerbt oder geschenkt, gibt es keinen Kaufpreis und keinen Kaufvertrag. Eine Aufteilung in Boden- und Gebäudeanteil ist aber trotzdem erforderlich, wenn der Erbe oder Beschenkte die Immobilie vermietet.

Erbfall: AfA Basis des Erblassers wird fortgeführt

Im Erbfall gilt das Fußstapfenprinzip (§ 11d EStDV): Der Erbe tritt in die steuerliche Position des Erblassers ein. Die AfA wird auf Basis der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers fortgeführt, nicht auf Basis des aktuellen Verkehrswerts. Die Kaufpreisaufteilung des Erblassers bleibt maßgeblich.

Hatte der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt und keine AfA geltend gemacht, beginnt die AfA beim Erben erst mit der Vermietung. Auch dann gilt als Basis die historischen Anschaffungskosten des Erblassers, nicht der aktuelle Wert.

Schenkung: Entgeltlicher vs. unentgeltlicher Anteil

Bei einer reinen Schenkung (kein Entgelt) gelten dieselben Regeln wie beim Erbfall: Der Beschenkte führt die AfA des Schenkers fort.

Bei einer gemischten Schenkung (Kaufpreis unter Marktwert, z. B. Eltern verkaufen an Kind für 200.000 € bei einem Marktwert von 400.000 €) wird der Kaufpreis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufgesplittet. Nur auf den entgeltlichen Anteil (hier: 50 %) kann eine neue Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden.

Erwerbsnebenkosten und ihre Zuordnung

Beim Immobilienkauf fallen neben dem reinen Kaufpreis erhebliche Erwerbsnebenkosten an. Sie erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten und müssen anteilig auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden, im selben Verhältnis wie der Kaufpreis selbst.

Muster-Kaufvertrag: Optimale Kaufpreisaufteilung (kommentiert)

Das folgende Muster zeigt einen kommentierten Kaufvertragsauszug mit allen relevanten Positionen. Die Kommentare in eckigen Klammern erläutern die steuerliche Funktion jeder Klausel.