BFH Urteile zur Kaufpreisaufteilung: das juristische Nachschlagewerk

Ein Steuerpflichtiger erwarb eine vermietete Eigentumswohnung in einer großstädtischen Lage. Im Kaufvertrag fehlte eine gesonderte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude. Er legte bei der Einkommensteuererklärung ein Sachverständigengutachten vor, das den Gebäudewertanteil deutlich höher auswies als die BMF Arbeitshilfe. Das Finanzamt verwarf das Gutachten und wendete stattdessen die Arbeitshilfe an, was zu einer erheblich geringeren AfA Bemessungsgrundlage führte. Der Steuerpflichtige klagte zunächst erfolglos beim Finanzgericht, dann mit Erfolg beim BFH.

Der BFH hob das Finanzgerichtsurteil auf und gab dem Steuerpflichtigen Recht. Die BMF Arbeitshilfe stellt keine sachgerechte Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts dar. Finanzämter dürfen sich nicht allein auf sie stützen, wenn ein qualifiziertes Sachverständigengutachten vorliegt.

Die Arbeitshilfe verwendet typisierte, pauschal berechnete Werte, die keine Rücksicht auf die individuellen Eigenschaften des bewerteten Grundstücks nehmen. Sie spiegelt nicht den tatsächlichen Verkehrswert wider, weil sie Lage, Zustand, Ausstattung und das lokale Marktgeschehen nicht angemessen berücksichtigt. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Eine rein typisierte Berechnung kann diesen Maßstab nicht erfüllen.

Das Urteil hat die Praxis der Kaufpreisaufteilung grundlegend verändert. Finanzämter dürfen ein qualifiziertes Gutachten nicht mit dem pauschalen Hinweis auf die BMF Arbeitshilfe ablehnen. Sie müssen das Gutachten inhaltlich prüfen und darlegen, warum es nicht anerkannt werden soll. Das stärkt die Position der Steuerpflichtigen erheblich.

Der BFH hat keine Freifahrt für jedes Gutachten erteilt. Es muss methodisch einwandfrei sein, von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt worden sein und die Mindestanforderungen eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB und der ImmoWertV erfüllen. Ein methodisch mangelhaftes Gutachten kann weiterhin abgelehnt werden.

Nachdem BFH IX R 26/19 den Vorrang der BMF Arbeitshilfe gekippt hatte, entstanden Folgefragen: Welches Bewertungsverfahren muss ein Sachverständigengutachten anwenden? Kann das Finanzamt das vom Gutachter gewählte Verfahren als ungeeignet zurückweisen und ein anderes verlangen? Genau diese Fragen stellten sich im Streitfall, in dem das Finanzamt das Ertragswertverfahren ablehnte und das Sachwertverfahren für zwingend hielt.

Der BFH entschied: Alle drei in der ImmoWertV normierten Verfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren, sind gleichwertig. Kein Verfahren hat generellen Vorrang. Die Wahl richtet sich nach der Art des Bewertungsobjekts, dem Zweck der Bewertung und der Datenverfügbarkeit. Das Finanzamt darf ein korrekt angewendetes Verfahren nicht allein deshalb ablehnen, weil es ein anderes für geeigneter hält.

Die ImmoWertV normiert alle drei Verfahren als anerkannte Methoden der Verkehrswertermittlung. Weder aus dem Gesetz noch aus der Verordnung ergibt sich eine Rangfolge. Je nach Objekttyp und Marktlage führen unterschiedliche Verfahren zu sachgerechten Ergebnissen. Dem Sachverständigen ein bestimmtes Verfahren vorzuschreiben wäre weder praktisch noch rechtlich geboten.

Der Sachverständige kann das Verfahren wählen, das für die konkrete Immobilie den höchsten, methodisch begründbaren Gebäudewertanteil ausweist. Ein erfahrener Gutachter prüft vor der Bewertung alle drei Verfahren und wählt das geeignetste. Das Finanzamt kann diesen Ansatz nicht mit dem Argument ablehnen, ein anderes Verfahren sei „richtiger".

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude ist grundsätzlich bindend, sofern sie nicht als Scheingeschäft zu qualifizieren ist und nicht mehr als 30 Prozent vom marktüblichen Wert abweicht. Diese 30-Prozent-Grenze ist inzwischen der informelle Richtwert, den Finanzbehörden bei der Prüfung vertraglicher Aufteilungen anlegen.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem marktüblichen Gebäudeanteil von 50 % (250.000 Euro) wäre eine vertragliche Gebäudeaufteilung von bis zu 325.000 Euro (130 % des Marktwertes) noch im Toleranzbereich. Liegt die vertragliche Aufteilung darüber hinaus, kann das Finanzamt sie als nicht marktkonform beanstanden und eine eigenständige Bewertung vornehmen. Beauftragen Sie in solchen Grenzfällen zusätzlich ein Sachverständigengutachten.

Ein Sachverständigengutachten, das ohne Ortsbesichtigung des Bewertungsobjekts erstellt wurde, genügt nicht den Mindestanforderungen an ein steuerlich anerkennungsfähiges Verkehrswertgutachten. Die persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen ist konstitutiver Bestandteil einer ordnungsgemäßen Wertermittlung.

Sogenannte Schreibtischgutachten auf Basis von Fotos, Grundrissen und Exposés erstellte Bewertungen ohne physische Begehung werden nicht anerkannt. Achten Sie bei der Beauftragung eines Gutachters darauf, dass die Besichtigung im Angebot ausdrücklich enthalten ist. Verweigert der Auftraggeber den Zutritt oder ist das Objekt zum Zeitpunkt der Bewertung nicht zugänglich, muss dies im Gutachten dokumentiert und begründet werden.

Nachträgliche vertragliche Vereinbarungen, mit denen die Kaufpreisaufteilung nach dem Abschluss des Kaufvertrags abgeändert wird, werden von den Finanzbehörden kritisch geprüft. Sie sind nur dann steuerlich anzuerkennen, wenn sie auf einer sachlichen Grundlage beruhen, wirtschaftlich begründbar sind und nicht allein dem Ziel der Steueroptimierung dienen.

Wer eine günstige Kaufpreisaufteilung erreichen möchte, sollte dies bereits im notariellen Kaufvertrag vereinbaren oder zeitgleich ein Gutachten in Auftrag geben. Ergänzungsvereinbarungen, die erst nach Abschluss des Kaufvertrags insbesondere nach Abgabe der Steuererklärung vorgelegt werden, haben schlechte Karten. Das Finanzamt vermutet in solchen Fällen ein Scheingeschäft oder eine rein steuerlich motivierte Gestaltung.

Der Kläger hatte im Kaufvertrag eine Aufteilung vereinbart, die um 35 % vom Ergebnis der BMF Arbeitshilfe abwich. Das Finanzamt lehnte die vertragliche Aufteilung ab.

Das FG gab dem Finanzamt teilweise Recht: Bei Abweichungen über 30 % muss der Steuerpflichtige die Aufteilung durch ein Gutachten belegen. Die vertragliche Vereinbarung allein reicht dann nicht aus.

Die 30-%-Schwelle ist seitdem die informelle Grenze, unter der Finanzämter vertragliche Aufteilungen fast immer akzeptieren.

Ein Investor legte ein Sachverständigengutachten nach dem Ertragswertverfahren vor, das einen Gebäudeanteil von 62 % ergab. Die BMF Arbeitshilfe kam auf 38 %. Das Finanzamt lehnte das Gutachten ab und verwies auf die eigene Berechnung.

Das FG München gab dem Investor Recht: Das Ertragswertverfahren sei bei einem Mehrfamilienhaus die sachlich geeignetste Methode. Die BMF Arbeitshilfe könne ein qualifiziertes Gutachten nicht verdrängen.

Ein Altbau in Berlin (Baujahr 1910) wurde umfassend modernisiert. Der Gutachter setzte in einem Restnutzungsdauer-Gutachten nach Gebäudetyp eine Restnutzungsdauer von 60 Jahren an (statt rechnerisch 0 Jahre). Das Finanzamt lehnte dies ab.

Das FG bestätigte den Gutachter: Umfassende Modernisierungen können die Restnutzungsdauer erheblich verlängern. Die Anlage 4 der ImmoWertV sieht dies ausdrücklich vor. Die erhöhte RND erhöht den Vervielfältiger und damit den Gebäudeertragswert. Einen aktuellen Überblick der parallel geführten Rechtsprechung zur verkürzten Nutzungsdauer (u. a. BFH IX R 25/19) liefert die Übersicht zur BFH-Rechtsprechung zur Restnutzungsdauer.