Kaufpreisaufteilung und Finanzamt: Prüfung, Einspruch und Anerkennung

Wie prüft das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung?

Die Kaufpreisaufteilung gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Immobilieneigentümern und dem Finanzamt. Der Gebäudeanteil bestimmt die Höhe der jährlichen AfA und damit die steuerliche Entlastung über Jahrzehnte. Je höher er ausfällt, desto mehr Abschreibung kann geltend gemacht werden. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem AfA Satz von 2 % bedeutet ein um 10 Prozentpunkte höherer Gebäudeanteil eine zusätzliche Abschreibung von 1.000 Euro pro Jahr. Über 50 Jahre summiert sich das auf 50.000 Euro. Das Finanzamt weiß das und schaut hier genau hin.

Als Vergleichsmaßstab zieht das Finanzamt fast immer die BMF Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises heran. Diese Excel-Tabelle des Bundesfinanzministeriums berechnet auf Basis von Bodenrichtwerten und typisierten Gebäudenormalherstellungskosten eine rechnerische Aufteilung. Der Sachbearbeiter gibt Kaufpreis, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Gebäudeart ein und erhält ein maschinelles Ergebnis.

Seit etwa 2020 läuft die Erstprüfung in vielen Finanzämtern automatisiert: Die Veranlagungssoftware gleicht die in der Steuererklärung angegebene Kaufpreisaufteilung mit der BMF Arbeitshilfe ab. Überschreitet der erklärte Gebäudeanteil den BMF Wert um einen bestimmten Schwellenwert, wird der Vorgang zur manuellen Prüfung herausgefiltert. Der Sachbearbeiter prüft dann: Liegt eine vertragliche Aufteilung im Notarvertrag vor? Erscheint sie plausibel? Wie stark weicht sie vom BMF Ergebnis ab?

Der Ablauf ist dabei mehrstufig. Zunächst gleicht die Software die erklärten Werte ab. Fällt die Aufteilung auf, fordert der Sachbearbeiter den Notarvertrag an (sofern nicht bereits eingereicht). Dann berechnet er die Aufteilung mit der BMF Arbeitshilfe und stellt beide Werte gegenüber. Weicht das Ergebnis erheblich ab, ergeht ein Bescheid mit geänderter Kaufpreisaufteilung, meist ohne vorherige Anhörung des Steuerpflichtigen.

Wann akzeptiert das Finanzamt die vertragliche Aufteilung?

Die im Notarvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist für das Finanzamt bindend, sofern sie nicht offensichtlich die tatsächlichen Wertverhältnisse verfehlt. Der Bundesfinanzhof hat das in seiner Leitentscheidung vom 16. September 2015 (IX R 25/11) ausdrücklich bestätigt.

Das Finanzamt akzeptiert die vertragliche Aufteilung, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Aufteilung wurde zwischen fremden Dritten vereinbart, also ohne verwandtschaftliche oder geschäftliche Verbindung zwischen Käufer und Verkäufer.
• Beide Parteien haben ein gegenläufiges Interesse: Der Käufer will einen hohen Gebäudeanteil, der Verkäufer ist indifferent oder bevorzugt einen niedrigen.
• Die Aufteilung hält sich innerhalb einer wirtschaftlich nachvollziehbaren Bandbreite.
• Es gibt keine Indizien für eine Scheinvereinbarung oder eine steuerlich motivierte Manipulation.

Kommt die Aufteilung zwischen unabhängigen Parteien zustande und weicht sie nicht eklatant von den tatsächlichen Verkehrswerten ab, muss das Finanzamt sie hinnehmen. Das BFH Urteil IX R 25/11 ist insoweit eindeutig: Die vertragliche Aufteilung hat Vorrang vor der BMF Arbeitshilfe.

„Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ist der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise nicht verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist." BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 25/11

Wer auf Nummer sicher gehen will, bereitet die Kaufpreisaufteilung schon vor dem Notartermin vor. Wird die Aufteilung im Vertrag nachvollziehbar hergeleitet, etwa durch Bezugnahme auf Bodenrichtwerte und eine Sachwertberechnung des Gebäudes, steigen die Chancen auf Anerkennung erheblich. Ein nachträgliches Gutachten ist ebenso wirksam, verursacht aber zusätzlichen Aufwand und Kosten.

Wann weicht das Finanzamt von der Vereinbarung ab?

Das Finanzamt weicht von der vertraglichen Kaufpreisaufteilung ab, wenn die Vereinbarung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt. Typische Auslöser:

Erhebliche Abweichung zur BMF Arbeitshilfe: Ergibt die BMF Arbeitshilfe einen Gebäudeanteil von 50 % und der Notarvertrag weist 80 % aus, wird das Finanzamt hellhörig. Je größer die Abweichung, desto eher greift es ein. Als Faustregel gilt: Ab rund 30 % Differenz wird regelmäßig korrigiert.

Nahestehende Personen: Bei Kaufverträgen zwischen Eheleuten, Verwandten oder verbundenen Unternehmen fehlt das gegenläufige Interesse. Das Finanzamt unterstellt eine primär steuerlich motivierte Aufteilung und setzt seine eigene Berechnung an.

Keine echte Aufteilungsvereinbarung: Enthält der Notarvertrag nur einen Gesamtkaufpreis ohne Aufschlüsselung, nimmt das Finanzamt die Aufteilung selbst vor, regelmäßig mit der BMF Arbeitshilfe. Gleiches gilt, wenn die Aufteilung pauschal wirkt (z. B. exakt 80/20) und keinerlei sachliche Herleitung erkennbar ist.

Fehlende wirtschaftliche Plausibilität: Bei einem Grundstück in München-Schwabing mit einem Bodenrichtwert von 15.000 Euro/m² ist ein Gebäudeanteil von 85 % kaum haltbar, selbst bei einem Neubau. Das Finanzamt prüft, ob die Relation zwischen Boden- und Gebäudewert nachvollziehbar ist.

Die 30-%-Grenze (FG Düsseldorf): was bedeutet das?

Das Finanzgericht Düsseldorf hat mit seinem Urteil vom 12. Juni 2019 (11 K 3083/17 E) eine vielbeachtete Orientierungsmarke geschaffen. Kern der Entscheidung: Weicht die vertragliche Kaufpreisaufteilung um mehr als 30 % vom Ergebnis der BMF Arbeitshilfe ab, ist die Vermutung der Angemessenheit erschüttert.

Konkret ging es um eine Eigentumswohnung in Düsseldorf, bei der der Notarvertrag einen Gebäudeanteil von 71 % auswies, die BMF Arbeitshilfe aber nur 48 % ergab. Die Abweichung von rund 48 % lag damit deutlich über der 30-%-Schwelle. Das FG Düsseldorf bestätigte die Korrektur durch das Finanzamt: Bei einer derart erheblichen Abweichung greife die Vermutung der Angemessenheit nicht mehr.

Die 30-%-Grenze ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine richterliche Orientierungshilfe. Der BFH hat sich zu diesem Schwellenwert bisher nicht abschließend geäußert. Trotzdem hat er sich als De-facto-Standard bei Finanzämtern und Steuerberatern etabliert.

Eine Abweichung über 30 % bedeutet nicht, dass die vertragliche Aufteilung falsch ist. Sie bedeutet: Der Steuerpflichtige muss die Richtigkeit nun aktiv belegen, idealerweise durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten. Ergänzend hilft eine Verkehrswertermittlung durch einen zertifizierten Makler, weil sie aktuelle Vergleichstransaktionen aus dem laufenden Marktgeschehen einbezieht, die das Finanzamt selbst kaum widerlegen kann.

Die Abweichung liegt über 30 %. Das Finanzamt wird die vertragliche Aufteilung sehr wahrscheinlich nicht anerkennen. Ohne Gutachten setzt es den BMF Wert von 220.000 Euro an. Das bedeutet 80.000 Euro weniger AfA Bemessungsgrundlage, bei 2 % AfA eine Minderung von 1.600 Euro Abschreibung pro Jahr. Über 50 Jahre summiert sich der Verlust auf 80.000 Euro abzugsfähige Werbungskosten.

Einspruch einlegen: Ablauf und Fristen

Erkennt das Finanzamt die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht an, ergeht ein Einkommensteuerbescheid mit entsprechend niedrigerer AfA. Das wichtigste Rechtsmittel dagegen ist der Einspruch, und er kostet nichts.

Frist: Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids beim zuständigen Finanzamt eingehen. Die Bekanntgabe gilt als am dritten Tag nach Aufgabe zur Post erfolgt (§ 122 Abs. 2 AO). Bei elektronischer Übermittlung über ELSTER gilt der Tag des Abrufs. Wird die Frist versäumt, wird der Bescheid bestandskräftig.

Form: Der Einspruch muss schriftlich erfolgen, per Brief, Fax oder über ELSTER. Ein Telefonanruf genügt nicht. Er muss den angefochtenen Bescheid eindeutig bezeichnen (Steuernummer, Steuerart, Veranlagungsjahr) und erkennen lassen, inwieweit der Bescheid angefochten wird.

Begründung: Der Einspruch ist auch ohne Begründung zunächst wirksam, aber reichen Sie die Begründung zeitnah nach. Legen Sie dar, warum die vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse zutreffend wiedergibt. Stützen Sie sich auf ein Verkehrswertgutachten, Bodenrichtwertauswertungen oder Vergleichstransaktionen. Wirkt der pauschale 50-Jahres Ansatz unrealistisch, kann zusätzlich ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach BFH IX R 25/19 eingereicht werden, das vom Bundesfinanzhof als Gegenbeweis ausdrücklich anerkannt ist. Je fundierter die Begründung, desto besser stehen die Chancen.

Was passiert nach dem Einspruch?

Nach Eingang des Einspruchs prüft das Finanzamt den Sachverhalt erneut. Drei Ausgänge sind möglich:

• Abhilfe: Das Finanzamt gibt dem Einspruch statt und ändert den Bescheid zugunsten des Steuerpflichtigen. Das passiert vor allem, wenn ein überzeugendes Gutachten vorgelegt wird.
• Teilabhilfe: Das Finanzamt akzeptiert einen höheren Gebäudeanteil als zunächst angesetzt, bleibt aber unter dem Vertragswert.
• Einspruchsentscheidung (Zurückweisung): Das Finanzamt weist den Einspruch als unbegründet zurück. Dagegen ist innerhalb eines Monats Klage beim zuständigen Finanzgericht möglich.

Das Einspruchsverfahren dauert je nach Auslastung des Finanzamts und Komplexität des Falls drei Monate bis zwei Jahre. Wurde die Aussetzung der Vollziehung bewilligt, bleibt die strittige Steuernachzahlung während dieser Zeit gestundet.

Nach sechs Monaten ohne Entscheidung können Sie eine Untätigkeitsklage nach § 46 FGO beim Finanzgericht erheben. In der Praxis wird davon selten Gebrauch gemacht, aber schon die Androhung beschleunigt die Bearbeitung oft spürbar.

Beweislast: Wer muss was beweisen?

Die Beweislastverteilung bei der Kaufpreisaufteilung wird in der Praxis häufig missverstanden. Sie folgt einem zweistufigen System.

Stufe 1: Der Steuerpflichtige trägt die Beweislast für steuermindernde Tatsachen. Er muss nachweisen, dass der angesetzte Gebäudeanteil zutreffend ist. Das leistet in erster Linie die vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag.

Stufe 2: Will das Finanzamt von der vertraglichen Aufteilung abweichen, dreht sich die Beweislast faktisch um. Das Finanzamt muss nachweisen, dass die Vereinbarung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt. Ein bloßer Verweis auf ein abweichendes BMF-Ergebnis reicht dafür nicht. Der BFH hat in IX R 26/19 ausdrücklich klargestellt: Die BMF Arbeitshilfe allein widerlegt die vertragliche Aufteilung nicht.

Die Hürde für das Finanzamt ist in der Praxis trotzdem niedrig: Ein Verweis auf eine erhebliche Abweichung zur BMF Arbeitshilfe reicht oft. Die eigentliche Beweisführung liegt dann beim Steuerpflichtigen. Er muss mit einem Gutachten oder einer fundierten Berechnung belegen, dass seine Aufteilung korrekt ist. Genau deshalb ist ein Sachverständigengutachten so wertvoll.

Nach BFH IX R 26/19 darf das Finanzamt die BMF Arbeitshilfe nicht als alleinigen Maßstab einsetzen. Legt der Steuerpflichtige ein Gutachten nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren vor, muss das Finanzamt dieses widerlegen, etwa durch ein Gegengutachten. Den Aufwand scheut das Finanzamt häufig und lenkt ein, sobald das Gutachten methodisch einwandfrei ist. Bei einem Ertragswertgutachten lässt sich der zentrale Rechenparameter, die nachhaltig erzielbare Miete, zusätzlich durch ein Mietwertgutachten absichern.

Das Gutachten als Schutzschild gegenüber dem Finanzamt

Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen ist das wirksamste Instrument, um die Kaufpreisaufteilung gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen. Die Erfolgsquote liegt bei über 90 Prozent.

Ein Gutachten nach den anerkannten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV hat eine deutlich höhere Beweiskraft als die BMF Arbeitshilfe. Nach BFH IX R 26/19 ist die Arbeitshilfe einem qualifizierten Gutachten klar unterlegen. Ein bloßer Verweis auf sie reicht zur Widerlegung nicht aus.

Legt der Steuerpflichtige ein methodisch einwandfreies Gutachten vor, hat das Finanzamt nur zwei Optionen: ein Gegengutachten beauftragen oder die gutachterliche Aufteilung übernehmen. Gegengutachten entstehen nur bei sehr hohen Streitwerten oder offensichtlichen Mängeln des vorgelegten Gutachtens.

Ein wirksames Gutachten muss folgende Anforderungen erfüllen:

• Ersteller: Zertifizierter oder öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung
• Bewertungsverfahren: Mindestens ein anerkanntes Verfahren nach ImmoWertV (idealerweise zwei Verfahren zur Plausibilisierung)
• Bodenrichtwerte: Korrekte Verwendung der aktuellen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses zum Kaufzeitpunkt
• Gebäudebewertung: Detaillierte Erfassung von Baujahr, Ausstattung, Restnutzungsdauer, Modernisierungen
• Stichtag: Der Bewertungsstichtag muss dem Kaufdatum entsprechen

Wann sollte das Gutachten erstellt werden?

Am besten vor der Erstveranlagung, eingereicht zusammen mit der Steuererklärung. Das Finanzamt hat dann von Anfang an eine belastbare Grundlage und übernimmt die Aufteilung in den meisten Fällen direkt. Aber auch ein nachträglich beauftragtes Gutachten, zum Beispiel nach Erhalt eines Bescheids mit geänderter Aufteilung, ist im Einspruchsverfahren voll verwertbar. Der BFH hat klargestellt, dass der Steuerpflichtige nicht daran gehindert ist, im Einspruchs- oder Klageverfahren erstmals ein Gutachten vorzulegen.

Das Gutachten muss den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufs ermitteln, nicht zum Zeitpunkt der Erstellung. Ein erfahrener Sachverständiger kann auch Jahre nach dem Kauf rückwirkend bewerten, anhand der damaligen Bodenrichtwerte, Marktberichte und Vergleichsdaten.

Betriebsprüfung und Kaufpreisaufteilung

Die Kaufpreisaufteilung wird nicht nur bei der erstmaligen Veranlagung geprüft. Sie ist ein klassischer Prüfungspunkt bei Betriebsprüfungen und Außenprüfungen. Besonders Vermieter mit mehreren Objekten und Immobilieninvestoren geraten regelmäßig in den Fokus.

Bei einer Betriebsprüfung hat der Prüfer Zugriff auf alle Unterlagen und kann die Kaufpreisaufteilung für sämtliche offenen Veranlagungsjahre beanstanden. Die reguläre Festsetzungsverjährung beträgt vier Jahre (§ 169 Abs. 2 Nr. 2 AO), bei leichtfertiger Steuerverkürzung fünf Jahre, bei Steuerhinterziehung zehn Jahre.

Typische Auslöser für eine vertiefte Prüfung der Kaufpreisaufteilung im Rahmen einer Betriebsprüfung:

• Hoher Gebäudeanteil (über 70 %) bei Objekten in Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten
• Mehrere Objekte mit jeweils auffällig hohem Gebäudeanteil
• Verwendung der Sonder AfA nach § 7b EStG oder erhöhter AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
• Nachträgliche Änderung der Aufteilung in einer Folge Steuererklärung

Der Prüfer kann auch Objekte beanstanden, die in früheren Jahren erstmalig veranlagt wurden, sofern diese Jahre noch nicht verjährt sind. Wurde eine Immobilie 2022 erworben und die Erstveranlagung 2023 vorgenommen, kann eine Betriebsprüfung im Jahr 2026 die Aufteilung noch korrigieren. Die AfA-Beträge aller betroffenen Jahre werden dann rückwirkend geändert, was zu erheblichen Nachzahlungen inklusive Nachzahlungszinsen nach § 233a AO führen kann.

Die beste Vorbereitung ist Dokumentation. Liegen Notarvertrag, Gutachten und Bodenrichtwertauszüge geordnet bereit, verkürzt das die Prüfung und signalisiert dem Prüfer, dass die Aufteilung fundiert ist. Eine gutachterlich belegte Kaufpreisaufteilung beanstanden Betriebsprüfer nur in seltenen Ausnahmefällen. Der Aufwand einer Widerlegung ist für das Finanzamt zu hoch.

Typische Streitpunkte mit dem Finanzamt

Dieselben Streitpunkte tauchen immer wieder auf. Wer sie kennt, kann gezielt vorbereiten und die richtigen Gegenargumente parat haben. Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Konfliktfelder aus Einspruchsverfahren und Finanzgerichtsklagen.

1. Bodenrichtwert als alleiniger Maßstab

Das Finanzamt setzt häufig den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses als einzigen Anhaltspunkt für den Bodenwert an, ohne Zu- oder Abschläge für Lage, Zuschnitt oder Erschließungszustand vorzunehmen. Gegenargument: Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für eine Richtwertzone und müssen nach § 196 BauGB an das konkrete Grundstück angepasst werden.

2. Gebäude Normalherstellungskosten zu niedrig angesetzt

Die BMF Arbeitshilfe verwendet typisierte Normalherstellungskosten (NHK 2010), die den tatsächlichen Baustandard älterer Gebäude häufig unterschätzen. Besonders bei aufwändig sanierten Altbauten, denkmalgeschützten Objekten oder hochwertiger Ausstattung weichen die tatsächlichen Herstellungskosten erheblich ab.

3. Alterswertminderung zu hoch angesetzt

Das Finanzamt setzt die lineare Alterswertminderung häufig zu pauschal an und berücksichtigt weder Modernisierungen noch eine verlängerte Restnutzungsdauer. Ein Gebäude aus dem Jahr 1960, das 2020 kernsaniert wurde, hat eine deutlich höhere Restnutzungsdauer als ein unsaniertes Gebäude gleichen Baujahrs. Umgekehrt kann für stark abgenutzte oder wenig modernisierte Gebäude ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer die tatsächliche wirtschaftliche Abnutzung belegen und die jährliche AfA deutlich steigern.

4. Eigentumswohnung vs. Gesamtgebäude

Bei Eigentumswohnungen versucht das Finanzamt gelegentlich, den Bodenwertanteil auf Basis des gesamten Grundstücks zu berechnen und dann den Miteigentumsanteil anzusetzen. Das kann zu verzerrten Ergebnissen führen, weil die Lage im Gebäude (Penthouse vs. Erdgeschoss) unberücksichtigt bleibt.

5. Neubau mit erhöhtem Bodenwert

In Ballungsgebieten, in denen der Bodenrichtwert in den letzten Jahren stark gestiegen ist, ergibt die BMF Arbeitshilfe regelmäßig einen Bodenanteil von 50 % oder mehr auch bei Neubauten. Das steht im Widerspruch zur wirtschaftlichen Realität, denn bei einem Neubau entfallen die Herstellungskosten fast vollständig auf das Gebäude.

6. Pauschalaufteilung im Notarvertrag

Steht im Notarvertrag lediglich „Gebäudeanteil 75 %" ohne weitere Herleitung, stuft das Finanzamt dies als nicht nachvollziehbar ein. Besser: Die Aufteilung sollte im Vertrag oder einer Anlage rechnerisch hergeleitet werden.

7. Sonderausstattung und Außenanlagen

Aufzüge, Tiefgaragenstellplätze, Einbauküchen, hochwertige Haustechnik: All diese Elemente erhöhen den Gebäudewert, werden in der BMF Arbeitshilfe aber nur unzureichend berücksichtigt. Ein Gutachten erfasst diese Werte detailliert und erhöht den Gebäudeanteil belastbar.

Finanzgericht Urteile zu Ablehnungen

Die Finanzgerichte haben in zahlreichen Entscheidungen klar Stellung bezogen. Die wichtigsten zeigen, wann das Finanzamt korrigieren darf und wann nicht. Eine ausführliche Übersicht finden Sie im Artikel Urteile zur Kaufpreisaufteilung.

Das Gesamtbild der Rechtsprechung ist eindeutig: Der BFH stärkt systematisch die Position des Steuerpflichtigen. Er bestätigt die vertragliche Aufteilung als Regelfall und stuft die BMF Arbeitshilfe als unzureichendes Instrument ein. Die Finanzgerichte erster Instanz folgen dieser Linie überwiegend. Bei extremen Abweichungen ohne Begründung oder bei Geschäften zwischen nahestehenden Personen bestätigen sie aber auch die Korrektur durch das Finanzamt.

Wer seine Kaufpreisaufteilung mit einem qualifizierten Gutachten untermauert, hat vor den Finanzgerichten sehr gute Chancen. Wer sich nur auf die Vertragsklausel beruft, riskiert bei hoher Abweichung eine Niederlage.

Nachträgliche Korrektur durch das Finanzamt: was ist möglich?

Auch nach bestandskräftiger Veranlagung kann das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich ändern. Viele Immobilieninvestoren gehen davon aus, dass ein einmal akzeptierter Bescheid dauerhaft Bestand hat. Das ist ein Irrtum. Die Abgabenordnung enthält mehrere Korrekturvorschriften, die eine Änderung auch nachträglich ermöglichen:

§ 173 AO: Neue Tatsachen

Werden dem Finanzamt nachträglich Tatsachen bekannt, die zu einer höheren Steuer führen, kann es den Bescheid ändern. Beispiel: Das Finanzamt erfährt erst durch eine Betriebsprüfung, dass der im Kaufvertrag ausgewiesene Bodenwert unrealistisch niedrig ist. Die Änderung ist an eine Frist gebunden, regulär vier Jahre. Voraussetzung ist, dass die neue Tatsache bei der ursprünglichen Veranlagung noch nicht bekannt war. Hatte der Sachbearbeiter den Notarvertrag bereits vorliegen und die Aufteilung übernommen, kann er sich später nicht auf § 173 AO berufen.

§ 164 AO: Vorbehalt der Nachprüfung

Steht der Steuerbescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, kann das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung jederzeit ändern auch zuungunsten des Steuerpflichtigen. Der Vorbehalt entfällt erst nach Ablauf der Festsetzungsfrist. Viele Erstbescheide stehen unter Vorbehalt, sodass das Finanzamt hier besonders flexibel ist.

Verjährung

Die reguläre Festsetzungsverjährung beträgt vier Jahre (§ 169 Abs. 2 Nr. 2 AO). Bei leichtfertiger Steuerverkürzung verlängert sie sich auf fünf Jahre, bei Steuerhinterziehung auf zehn Jahre. Die Frist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuererklärung eingereicht wurde. Eine bewusst falsche Kaufpreisaufteilung kann daher noch nach vielen Jahren korrigiert werden.

Sonderfall: Wechsel der AfA Methode

Eine nachträgliche Korrektur wird auch relevant, wenn der Steuerpflichtige die AfA-Methode wechseln möchte, etwa von der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zur erhöhten AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer. Das Finanzamt nimmt einen Methodenwechsel häufig zum Anlass, die gesamte Aufteilung erneut zu prüfen.

Auch ein Eigentümerwechsel hat Auswirkungen: Wird die Immobilie weiterverkauft, muss der neue Eigentümer eine eigene Kaufpreisaufteilung vornehmen. Die Aufteilung des Voreigentümers ist nicht bindend. Das Finanzamt prüft dann anhand der aktuellen Werte neu.

Muster-Einspruchsschreiben

Das folgende Muster dient als Vorlage für einen Einspruch gegen die Kaufpreisaufteilung im Einkommensteuerbescheid. Passen Sie die in eckigen Klammern markierten Stellen an Ihren konkreten Sachverhalt an und ergänzen Sie objektspezifische Argumente, zum Beispiel besondere Gebäudeeigenschaften, Modernisierungen oder abweichende Bodenrichtwerte. Das Muster ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung, gibt aber eine solide Grundlage für einen formgerechten Einspruch.

Das Muster deckt die wesentlichen Punkte ab: Fristwahrung, Bezeichnung des Bescheids, materiell-rechtliche Begründung mit Verweis auf die BFH-Rechtsprechung und Antrag auf Aussetzung der Vollziehung. Ergänzen Sie es um objektspezifische Argumente, etwa Modernisierungen, abweichende Bodenrichtwerte oder besondere Gebäudeeigenschaften.

Das zentrale Argument im Einspruch: der Verweis auf BFH IX R 26/19 vom 21. Juli 2020. Stützt das Finanzamt seine Korrektur ausschließlich auf die BMF Arbeitshilfe, hat der Einspruch sehr gute Chancen. Mit einem Verkehrswertgutachten ist er in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle erfolgreich.

Häufige Fehler beim Einspruch vermeiden

Viele Einsprüche scheitern an vermeidbaren Fehlern:

• Fristversäumnis: Die Monatsfrist ist knapp. Zählen Sie ab dem dritten Tag nach dem Bescheiddatum. Bei Zustellung am Freitag beginnt die Frist am Montag.
• Fehlende Begründung: Ein Einspruch ohne Begründung ist zulässig, wird aber erfahrungsgemäß häufig pauschal abgelehnt. Begründen Sie zumindest mit Verweis auf die BFH Rechtsprechung.
• Kein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung: Ohne AdV müssen Sie die Nachzahlung sofort leisten, auch wenn das Verfahren noch läuft.
• Nur auf den Vertrag verweisen: Ein bloßer Verweis auf die Notarvertragsklausel reicht bei hoher Abweichung nicht aus. Legen Sie ein Gutachten oder zumindest eine eigene Berechnung vor.