Kaufpreisaufteilung bei der Eigentumswohnung

Was ist der Miteigentumsanteil?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie kein eigenständiges Grundstück, sondern einen ideellen Bruchteil am gemeinschaftlichen Grundstück der Wohnanlage. Dieser Bruchteil heißt Miteigentumsanteil (MEA) und wird als Bruchzahl ausgedrückt, etwa 87/1000. Ihr Sondereigentum (die Wohnung) ist damit mit 87 Tausendsteln am Gemeinschaftseigentum verbunden. Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum ist die Abgeschlossenheit nach § 3 WEG, die das Bauamt vor Aufteilung des Grundbuchs bescheinigt.

Der MEA wird in der Teilungserklärung festgelegt und notariell beurkundet. Er richtet sich meist nach der korrekt ermittelten Wohnfläche der Einheit im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche, kann aber auch nach anderen Schlüsseln berechnet werden. Für die steuerliche Kaufpreisaufteilung ist er das zentrale Instrument: Er bestimmt, wie viel des Bodenwerts der Gesamtanlage auf Ihre Wohnung entfällt.

Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?

Die Aufteilung in Boden- und Gebäudeanteil läuft bei der Eigentumswohnung in drei Schritten ab. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und bleiben dauerhaft außen vor.

Schritt 1: Bodenwert der Gesamtanlage ermitteln

Multiplizieren Sie die Grundstücksgröße (in m²) mit dem Bodenrichtwert (€/m²). Den Bodenrichtwert erhalten Sie beim zuständigen Gutachterausschuss oder über das BORIS Portal Ihres Bundeslandes. Maßgeblich ist der Wert zum Datum des notariellen Kaufvertrags.

Schritt 2: Anteiligen Bodenwert über den MEA berechnen

Multiplizieren Sie den Bodenwert der Gesamtanlage mit Ihrem MEA als Dezimalzahl. Bei einem Bodenwert von 3.360.000 € und einem MEA von 87/1000 entfallen rechnerisch 292.320 € Bodenwert auf Ihre Einheit.

Schritt 3: Gebäudeanteil als Restgröße bestimmen

Der abschreibungsfähige Gebäudeanteil ergibt sich als Differenz zwischen dem bereinigten Kaufpreis (nach Abzug von Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage) und dem anteiligen Bodenwert. Je höher der Bodenrichtwert relativ zum Kaufpreis, desto kleiner die AfA Basis, die Ihnen bleibt.

Wie werden Stellplatz und Tiefgaragenplatz bei der Kaufpreisaufteilung behandelt?

In vielen ETW Kaufverträgen ist ein Stellplatz oder Tiefgaragenplatz eingeschlossen. Das Finanzamt behandelt ihn nicht automatisch wie den Wohnungsanteil. Stellplätze unterliegen oft einem anderen Liegenschaftszins als Wohngebäude, was einen separaten Bodenwertansatz erforderlich machen kann.

Gutachterausschüsse weisen für Garagen- und Stellplatzgrundstücke teils deutlich niedrigere Liegenschaftszinsen aus als für Mehrfamilienhäuser. Das erhöht den Ertragswert des Stellplatzes und verringert seinen Bodenanteil relativ zum Gebäudeanteil, was für die Abschreibung vorteilhaft ist.

Instandhaltungsrücklage: kein Teil der Anschaffungskosten

Beim Kauf einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft übernehmen Sie anteilig die bestehende Instandhaltungsrücklage des Gemeinschaftseigentums. Diese Rücklage ist kein Bestandteil der Anschaffungskosten des Gebäudes, sondern ein übernommenes Guthaben der WEG.

Der entsprechende Betrag muss vom Gesamtkaufpreis abgezogen werden, bevor die Aufteilung in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt. Er ist weder abschreibungsfähig, noch wird er dem Bodenwert zugeschlagen. Werbungskosten entstehen daraus erst, wenn die Rücklage für konkrete Erhaltungsmaßnahmen eingesetzt wird.

Konkretes Rechenbeispiel: ETW in München

Das folgende Beispiel rechnet die vollständige Kaufpreisaufteilung für eine vermietete Eigentumswohnung in München durch.

Knapp 5.000 € jährlich als Abschreibung, über 50 Jahre eine Gesamtabschreibung von 249.180 €. Ein erheblicher Steuereffekt, der vollständig davon abhängt, dass die Aufteilungsquote sauber ermittelt wurde.

BMF Arbeitshilfe versus Gutachten bei der Eigentumswohnung

Die BMF Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises wurde für Einfamilienhäuser und einfache Kaufsituationen konzipiert. Bei Eigentumswohnungen hat sie eine strukturelle Schwäche: Sie kennt kein Konzept des Miteigentumsanteils und behandelt das anteilige Grundstück rechnerisch wie ein eigenständiges Grundstück. Die tatsächliche Nutzungssituation, die Lagespezifik und Besonderheiten wie Dachgeschoss, Erdgeschoss oder Ausrichtung bleiben dabei außen vor.

In Hochpreislagen wie München, Hamburg oder Frankfurt ergibt die BMF Arbeitshilfe regelmäßig einen deutlich niedrigeren Gebäudeanteil als eine marktgerechte Bewertung. Das Bundesfinanzministerium selbst stellt klar, dass die Arbeitshilfe nur eine Vereinfachungsmethode ist und kein gerichtsfestes Gutachten ersetzt.

Wann lohnt sich ein Sachverständigengutachten?

• Wenn der Kaufpreis deutlich über dem von der BMF Arbeitshilfe ermittelten Gebäudeanteil liegt
• Bei Hochpreislagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten
• Wenn das Gebäude besondere Ausstattungsmerkmale hat, die die Standardmethode nicht abbildet
• Wenn das Finanzamt die selbst ermittelte Aufteilung beanstandet
• Bei größeren Portfolios, wo sich der Gutachtenaufwand schnell rechnet

Wie wird der Kaufpreis bei einer Neubauwohnung vom Bauträger aufgeteilt?

Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger schließen Käufer und Bauträger einen einheitlichen Bauträgervertrag, der Grundstücksanteil und Bauleistung umfasst. Steuerlich muss dennoch in Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden, denn auch hier ist nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig.

Das Problem: Der Bauträgervertrag nennt meist einen Gesamtkaufpreis, ohne die Herstellungskosten separat auszuweisen. Kein Bauträger legt freiwillig offen, wie sich Grundstückseinkauf, Baukosten und Gewinnmarge aufteilen. Die Aufteilung müssen Sie als Käufer selbst vornehmen oder durch einen Sachverständigen vornehmen lassen.

Die Finanzverwaltung akzeptiert bei Neubauten vom Bauträger zwei Wege:

• Methode 1: Bodenrichtwert Ansatz. Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert am Stichtag des Kaufvertrags berechnet (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × MEA). Der Gebäudeanteil ergibt sich als Restgröße. Diese Methode ist einfach, führt aber in teuren Innenstadtlagen zu einem hohen Bodenanteil und damit zu einer niedrigen AfA Basis.
• Methode 2: Sachwertverfahren mit Herstellungskosten. Ein Sachverständiger schätzt die Normalherstellungskosten (NHK 2010) des Neubaus und berechnet den Gebäudewert unabhängig vom Kaufpreis. Bei Neubauten fällt die Alterswertminderung weg, sodass der Gebäudewert oft höher ausfällt als bei der Restwertmethode.

Bei Neubauten, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt der erhöhte AfA Satz von 3 % linear nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG (JStG 2022). Das macht die korrekte Kaufpreisaufteilung beim Neubau besonders wertvoll: Jeder zusätzliche Euro im Gebäudeanteil wird mit 3 % statt 2 % jährlich abgeschrieben. Zu den Pflichtunterlagen beim Bauträgerkauf gehört zudem der beim Verkauf vorzulegende Energieausweis nach GEG, der oft auch Hinweise auf Fertigstellungszeitpunkt und energetischen Ausstattungsstandard liefert.

Dachgeschosswohnung, Penthouse und Erdgeschoss

Nicht jede Eigentumswohnung im selben Haus ist gleich viel wert. Die Lage innerhalb des Gebäudes beeinflusst den Verkehrswert erheblich, mit direkten Konsequenzen für die Kaufpreisaufteilung.

Dachgeschosswohnung

Ausgebaute Dachgeschosswohnungen erzielen häufig höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare Wohnungen in den unteren Etagen, bedingt durch Dachterrassen, bessere Belichtung und geringere Lärmbelastung. Der MEA ist dabei oft nicht proportional zum Preis, weil Wohnfläche unter Dachschrägen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nur anteilig angerechnet wird.

Der MEA-basierte Bodenanteil fällt dadurch relativ zum Kaufpreis oft niedrig aus. Das Ergebnis ist ein überdurchschnittlich hoher Gebäudeanteil und eine entsprechend höhere AfA Basis. Ein Gutachter kann diesen Effekt methodisch sauber abbilden.

Penthouse Wohnung

Penthouses sind ein Extremfall: Der Quadratmeterpreis liegt oft 30 bis 60 % über dem Gebäudesdurchschnitt, während der MEA kaum höher ist. Ein Sachverständigengutachten rechnet sich hier fast immer. Die BMF Arbeitshilfe bildet die Wertdifferenz zwischen Penthouse und Standardwohnung schlicht nicht ab. Der Gutachter weist den höheren Ausstattungswert, hochwertige Bodenbeläge, bodentiefe Verglasung und Smart Home Systeme als gebäudebezogene Merkmale aus und erhöht so den Gebäudeanteil.

Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil

Bei Erdgeschosswohnungen mit exklusivem Gartennutzungsrecht stellt sich die Frage, ob der Gartenanteil dem Boden- oder dem Gebäudewert zuzuordnen ist. Ein Sondernutzungsrecht am Garten erhöht den Bodenwertanteil, weil es sich um eine zusätzliche Grundstücksnutzung handelt. Steuerlich ist das ungünstig, weil der nicht abschreibbare Anteil steigt.

Bauliche Anlagen im Gartenbereich können dem Gebäudewert zugeschlagen werden, da sie abnutzbare Wirtschaftsgüter darstellen: Terrasse, Pflasterung, Mauern, fest installierte Pergola. Lassen Sie diese Positionen im Kaufvertrag separat ausweisen.

Keller, Dachboden und Nebenräume

Die Zuordnung von Nebenräumen ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Eigentümern und dem Finanzamt. Die entscheidende Frage lautet: Sind Kellerräume, Dachbodenabteile und Waschküchen Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Ist der Kellerraum in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen, was bei den meisten Wohnanlagen der Fall ist, gehört er zum Kaufgegenstand und fließt in die Kaufpreisaufteilung ein. Er wird über den MEA anteilig dem Bodenwert zugeordnet, der Restwert entfällt auf den Gebäudeanteil. Steuerlich verhält er sich wie die Wohnung selbst und erhöht die AfA Basis.

Gemeinschaftseigentum, also Waschkeller, Trockenräume, Fahrradkeller oder allgemein zugängliche Dachbodenabteile, wird in der Kaufpreisaufteilung einer einzelnen Wohnung nicht gesondert berücksichtigt, da es über den MEA bereits abgedeckt ist.

Teileigentum und gemischt genutzte Gebäude

In vielen Wohnanlagen befinden sich im Erdgeschoss Gewerbeeinheiten, etwa eine Arztpraxis, ein Ladenlokal oder ein Friseursalon. Rechtlich heißen diese Einheiten Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) und unterliegen anderen Bewertungsmaßstäben als Wohneinheiten.

Der entscheidende Unterschied liegt im Liegenschaftszins. Für Eigentumswohnungen liegt er je nach Lage zwischen 1,5 % und 3,5 %, für gewerbliche Nutzungen werden häufig 4,5 % bis 7,0 % angesetzt. Ein höherer Liegenschaftszins führt im Ertragswertverfahren zu einem niedrigeren Gebäudewert, weil das Gebäude rechnerisch weniger zum eingesetzten Kapital erwirtschaftet.

Für Eigentümer einer Wohneinheit in einem gemischt genutzten Gebäude gilt: Bei der Kaufpreisaufteilung muss der Liegenschaftszins der eigenen Nutzungsart angesetzt werden, kein Mischzins für das Gesamtgebäude. Ein qualifizierter Gutachter bewertet die Wohneinheit separat nach dem Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren und setzt den wohnungsspezifischen Liegenschaftszins an.

Vermietete vs. eigengenutzte Eigentumswohnung

Die Kaufpreisaufteilung ist steuerlich nur relevant, wenn die Wohnung der Erzielung von Einkünften dient, also vermietet ist (§ 21 EStG). Bei einer eigengenutzten Wohnung entfällt die AfA vollständig, da keine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Für die laufende Besteuerung spielt die Kaufpreisaufteilung dann keine Rolle.

Vermietung von Anfang an

Wird die ETW ab dem Kauf vermietet, können die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils sofort über die AfA abgesetzt werden. Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung (§ 9a EStG i. V. m. § 7 Abs. 4 EStG). Bei einem Kauf im September werden im ersten Jahr also 4/12 der Jahres AfA angesetzt.

Wechsel von Eigennutzung zu Vermietung

Wer eine zunächst selbstgenutzte Wohnung später vermietet, startet die AfA erst ab dem Zeitpunkt der Vermietung. Die Bemessungsgrundlage bleibt der ursprüngliche Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Eine neue Kaufpreisaufteilung ist nicht erforderlich. Die AfA wird jedoch so berechnet, als wäre die Wohnung seit der Anschaffung vermietet gewesen: Die fiktiv verbrauchten AfA Jahre der Eigennutzungsphase werden von der verbleibenden Nutzungsdauer abgezogen.

Teilweise Vermietung (z. B. Arbeitszimmer)

Wer ein häusliches Arbeitszimmer in der eigengenutzten ETW beruflich nutzt, kann eine anteilige AfA geltend machen, aber nur auf den Flächenanteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche. Seit 2023 ist alternativ eine Jahrespauschale von 1.260 € möglich, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit bildet. Eine Kaufpreisaufteilung für die AfA Berechnung ist dann nicht mehr erforderlich.

Die BMF Arbeitshilfe bei Eigentumswohnungen: systematische Schwächen

Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums basiert auf dem vereinfachten Sachwertverfahren und wurde für Einfamilienhäuser entwickelt. Bei Eigentumswohnungen zeigt sie mehrere systematische Schwächen, die regelmäßig zu einer zu niedrigen AfA Basis führen:

1. Kein MEA Bezug: Die Arbeitshilfe rechnet mit dem anteiligen Grundstück, ohne die tatsächlichen Verhältnisse des Miteigentums zu berücksichtigen. Der Bodenrichtwert wird linear auf den MEA umgelegt, ohne Anpassungen für die Lage der Wohnung im Gebäude.
2. Keine Differenzierung nach Geschoss: Eine Erdgeschosswohnung und ein Penthouse im selben Gebäude erhalten den gleichen Gebäudewert pro m², obwohl der Markt deutlich unterscheidet.
3. Veraltete Normalherstellungskosten: Die hinterlegten NHK Werte bilden die tatsächlichen Baukosten in Hochpreisregionen nicht mehr ab. Baupreissteigerungen der letzten Jahre sind nur unzureichend eingeflossen.
4. Kein Sachwertfaktor: Die BMF Arbeitshilfe setzt pauschal einen Sachwertfaktor von 1,0 an, obwohl der tatsächliche Marktanpassungsfaktor in gefragten Lagen deutlich höher liegt. Der BFH hat in IX R 26/19 ausdrücklich kritisiert, dass die Arbeitshilfe keine marktgerechten Anpassungsfaktoren enthält.
5. Keine Berücksichtigung besonderer Ausstattung: Hochwertige Bäder, Fußbodenheizung, Aufzug, Smart Home, all das erhöht den Gebäudewert, wird in der Arbeitshilfe aber nicht individuell erfasst.

Einspruch beim Finanzamt: Schritt für Schritt

Setzt das Finanzamt im Einkommensteuerbescheid einen niedrigeren Gebäudeanteil als Ihre Kaufpreisaufteilung an, können Sie Einspruch einlegen. Der Einspruch ist das erste und wichtigste Rechtsmittel.

Schritt 1: Frist beachten

Der Einspruch muss innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids beim zuständigen Finanzamt eingehen (§ 355 AO). Bekanntgabe gilt am dritten Tag nach der Aufgabe zur Post (§ 122 Abs. 2 AO). Bei einem Bescheiddatum vom 10. März beginnt die Frist am 13. März und endet am 13. April. Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verlängert sie sich auf den nächsten Werktag.

Schritt 2: Einspruch formulieren

Der Einspruch muss schriftlich erfolgen und den konkreten Steuerbescheid benennen. Legen Sie dar, warum Ihre Aufteilung korrekt und die des Finanzamts fehlerhaft ist. Benennen Sie konkret:

• Die beanstandete Position im Bescheid (z. B. „Gebäudeanteil der Anschaffungskosten")
• Ihren eigenen Wertansatz mit Begründung
• Das angewandte Bewertungsverfahren und die Datenquellen (Bodenrichtwert, Liegenschaftszins etc.)
• Relevante BFH Rechtsprechung, insbesondere IX R 26/19 und IX R 12/21

Schritt 3: Gutachten als stärkstes Argument

Hat das Finanzamt die BMF Arbeitshilfe zugrunde gelegt, ist ein qualifiziertes Sachverständigengutachten das wirksamste Gegenargument. Der BFH hat mehrfach entschieden, dass ein methodisch korrektes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen die BMF Arbeitshilfe verdrängt. Das Finanzamt muss das Gutachten inhaltlich prüfen und kann es nicht einfach pauschal ablehnen.

Schritt 4: Aussetzung der Vollziehung beantragen

Stellen Sie parallel zum Einspruch einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung (AdV) nach § 361 AO. Die Steuernachzahlung wird dann bis zur Entscheidung gestundet. Voraussetzung sind ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids. Bei einer abweichenden Kaufpreisaufteilung, die durch ein Gutachten gestützt wird, sind diese Zweifel in aller Regel gegeben.

Schritt 5: Klage vor dem Finanzgericht

Wird der Einspruch abgelehnt, bleibt der Weg zum Finanzgericht. Die Klagefrist beträgt ebenfalls einen Monat nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung. Mit einem qualifizierten Gutachten sind die Erfolgsquoten hoch. Finanzgerichte folgen der BFH Rechtsprechung, dass alle drei Bewertungsverfahren gleichrangig anwendbar sind.