BMF Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung: Anleitung, Kritik und Alternativen

Was ist die BMF Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung?

Die BMF Arbeitshilfe ist ein kostenloses Excel Tool des Bundesfinanzministeriums zur Aufteilung des Immobilienkaufpreises in Gebäudeanteil und Bodenanteil. Die Aufteilung ist steuerlich entscheidend: Nur der Gebäudeanteil lässt sich über die AfA abschreiben. Grund und Boden gilt als unvergänglich und ist nicht abzugsfähig.

Das BMF veröffentlichte die erste Version 2014, seither wurde sie mehrfach aktualisiert, zuletzt 2023. Die Berechnung basiert auf dem vereinfachten Sachwertverfahren: Der Gebäudewert ergibt sich aus typisierten Normalherstellungskosten (NHK 2010) abzüglich Alterswertminderung, der Bodenwert aus Bodenrichtwert multipliziert mit Grundstücksfläche. Das Verhältnis beider Werte wird dann auf den tatsächlichen Kaufpreis übertragen.

Legt der Steuerpflichtige keine eigene Kaufpreisaufteilung vor oder erscheint die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung dem Finanzamt nicht marktgerecht, greift es fast immer zur BMF Arbeitshilfe. Sie soll ein einheitliches Verfahren gewährleisten. In vielen Fällen setzt sie den Gebäudeanteil jedoch systematisch zu niedrig an.

Für Vermieter ist das ein handfestes Problem. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA und desto geringer die Steuerlast. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem Steuersatz von 42 Prozent macht jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil über 50 Jahre rund 2.100 Euro Steuerersparnis aus.

Wie funktioniert die BMF Excel Tabelle? Schritt für Schritt

Die BMF Arbeitshilfe ist eine Excel-Arbeitsmappe mit mehreren Tabellenblättern. Das erste Blatt nimmt die Eingaben entgegen, die weiteren zeigen Berechnungsschritte und Ergebnis. Die Logik basiert auf dem vereinfachten Sachwertverfahren nach der ImmoWertV, bewusst einfach gehalten, damit Laien die Eingaben ohne fremde Hilfe vornehmen können.

Schritt 1: Ermittlung des Bodenwerts als Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Anpassungen für Lage, Zuschnitt oder Erschließungszustand sind nicht vorgesehen. Schritt 2: Berechnung des Gebäudesachwerts aus Gebäudeart, Baujahr und Bruttogrundfläche, hochgerechnet über den Baupreisindex und dann um die lineare Alterswertminderung gekürzt.

Schritt 3: Die Arbeitshilfe bildet das Verhältnis von Bodenwert zu Gebäudesachwert und überträgt es auf den Kaufpreis. Ein Marktanpassungsfaktor ist vorgesehen, wird aber häufig mit dem Wert 1,0 angesetzt, was die Marktrealität verzerren kann.

Die Formeln der Tabelle sind geschützt. Der Steuerpflichtige füllt nur die Eingabefelder aus und kann die Berechnungslogik nicht anpassen. Individuelle Besonderheiten der Immobilie bleiben damit außen vor.

Die vier Kernschritte im Überblick

Erstens: Bodenwert aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche. Zweitens: Gebäudesachwert aus NHK 2010, Baupreisindex und Alterswertminderung. Drittens: optionale Marktanpassung über den Sachwertfaktor. Viertens: Aufteilung des Kaufpreises im Verhältnis Boden zu Gebäude. Was das Verfahren praktisch macht, macht es gleichzeitig angreifbar.

Welche Eingaben braucht die BMF Arbeitshilfe?

Die benötigten Daten lassen sich aus Kaufvertrag, Grundbuch und Gutachterausschuss ableiten. Die wichtigste Eingabe ist der Gesamtkaufpreis inklusive aller Nebenkosten. Kaufpreisanteile für bewegliche Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen oder Markisen müssen separat herausgerechnet werden.

Für die Bodenberechnung brauchen Sie den Bodenrichtwert zum Stichtag des Kaufvertrags und die Grundstücksfläche in Quadratmetern. Den Bodenrichtwert erhalten Sie beim Gutachterausschuss oder online über das BORIS-Portal. Nutzen Sie den Wert, der zeitlich dem Kauf am nächsten liegt. In einigen Bundesländern werden Bodenrichtwerte nur alle zwei Jahre aktualisiert, so kann eine Interpolation nötig sein.

Für den Gebäudewert sind folgende Angaben erforderlich: Baujahr, Gebäudeart (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung), Bruttogrundfläche (BGF) und Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gehoben oder stark gehoben). Optional kann ein Modernisierungsgrad angegeben werden, der die fiktive Restnutzungsdauer beeinflusst. Das Baujahr finden Sie im Kaufvertrag, im Energieausweis oder in den Bauunterlagen der Gemeinde.

Rechenbeispiel: BMF Arbeitshilfe in der Praxis

Ein konkretes Beispiel: Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt, Kaufpreis 500.000 Euro, Baujahr 1995, mittlerer Ausstattungsstandard, Bruttogrundfläche 110 m², Miteigentumsanteil am Grundstück 250 m², Bodenrichtwert 600 Euro/m².

Die BMF Arbeitshilfe ergibt hier einen Gebäudeanteil von nur 34,7 Prozent. Bei linearer AfA von 2 Prozent entspricht das 3.473 Euro Abschreibung pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart der Eigentümer 1.459 Euro Einkommensteuer jährlich.

Auffällig: der Bodenanteil von über 65 Prozent. In vielen Großstädten spiegelt das die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht wider. Die Arbeitshilfe übernimmt den Bodenrichtwert unverändert, ohne zu berücksichtigen, dass Wohnungen in oberen Stockwerken, mit Balkon, Aufzug oder Tiefgaragenstellplatz einen höheren Gebäudewertanteil aufweisen.

Ein Sachverständigengutachten ermittelt in vergleichbaren Fällen häufig 50 bis 55 Prozent Gebäudeanteil, weil es individuelle Faktoren, Modernisierungen und einen realistischen Marktanpassungsfaktor einbezieht. Die Differenz von rund 15 Prozentpunkten bedeutet über 50 Jahre eine Steuermehrersparnis von über 30.000 Euro.

Systematische Schwächen der BMF Arbeitshilfe

Die Kritik an der BMF Arbeitshilfe kommt von Sachverständigen, Steuerberatern und Finanzgerichten gleichermaßen. Die Schwächen sind nicht zufällig, sondern systembedingt. Das Tool verwendet ein stark vereinfachtes Verfahren, das den Immobilienmarkt nur unzureichend abbildet. Fünf Punkte fallen besonders ins Gewicht.

1. Typisierte Normalherstellungskosten statt realer Baukosten: Die NHK 2010 sind Durchschnittswerte. Sie berücksichtigen weder regionale Baupreissteigerungen noch individuelle Bauqualität. Bei hochwertiger Ausstattung oder umfangreicher Sanierung wird der Gebäudewert systematisch unterschätzt.
2. Pauschale Alterswertminderung: Die lineare Alterswertminderung unterstellt gleichmäßigen Wertverlust über die gesamte Nutzungsdauer. Gebäude verfallen aber nicht linear. Ein gepflegtes Haus hat nach 30 Jahren einen deutlich höheren Restwert als die Formel suggeriert.
3. Fehlender oder unrealistischer Marktanpassungsfaktor: Der Sachwertfaktor soll die Abweichung zwischen Sachwert und tatsächlichem Marktwert korrigieren. In der Arbeitshilfe wird er häufig mit 1,0 angesetzt. In nachgefragten Lagen liegt der reale Faktor oft bei 1,3 bis 1,8, was den Gebäudewert erheblich steigern würde.
4. Modernisierungen kaum abgebildet: Eine umfangreiche Sanierung, neue Heizung, Dacheindeckung, energetische Ertüchtigung, fließt in der Arbeitshilfe allenfalls über eine verlängerte Restnutzungsdauer ein. Eine 200.000-Euro Kernsanierung verdoppelt faktisch den Gebäudewert, wird aber kaum abgebildet.
5. Überhöhter Bodenanteil in Ballungsräumen: In Städten wie München, Frankfurt oder Hamburg liegen Bodenrichtwerte bei 1.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Da die Arbeitshilfe den Bodenwert direkt aus dem Bodenrichtwert ableitet, entsteht in diesen Lagen ein Bodenanteil von 70 bis 90 Prozent, der den AfA fähigen Gebäudeanteil auf ein Minimum drückt.

Diese Schwächen summieren sich. Bei vermieteten Eigentumswohnungen in Ballungsräumen kann die Arbeitshilfe den Gebäudeanteil um 15 bis 25 Prozentpunkte zu niedrig ansetzen. Über die gesamte Abschreibungsdauer ist das ein fünfstelliger Steuernachteil, der mit einem qualifizierten Gutachten vermeidbar ist.

Hinzu kommt: Das Ertragswertverfahren fehlt komplett. Für Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen ist es häufig die marktgerechtere Methode. Die BMF Arbeitshilfe bietet es nicht an und drängt den Steuerpflichtigen ins Sachwertverfahren.

In Fachkreisen gilt die BMF Arbeitshilfe deshalb als Einbahnstraße zulasten des Steuerpflichtigen. Wer das weiß, steuert rechtzeitig gegen: durch eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag oder durch ein begleitendes Sachverständigengutachten.

Warum der BFH die BMF Arbeitshilfe verworfen hat (IX R 26/19)

Am 21. Juli 2020 hat der Bundesfinanzhof mit dem Urteil IX R 26/19 eine wegweisende Entscheidung getroffen. Der BFH stellte klar: Die BMF Arbeitshilfe ist keine geeignete Schätzungsmethode, wenn sie zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt. Das Finanzamt darf sich nicht allein auf sie stützen, sondern muss eine individuelle Prüfung vornehmen.

„Die vom BMF bereitgestellte Arbeitshilfe ist eine Schätzungshilfe, die nicht den Anspruch erhebt, ein Verkehrswertgutachten zu ersetzen. Führt sie zu einer Aufteilung, die die realen Wertverhältnisse in ihrer Relation zueinander nicht angemessen widerspiegelt, so ist sie nicht bindend."

Im konkreten Fall hatte ein Steuerpflichtiger eine Eigentumswohnung in Berlin erworben. Der Kaufvertrag wies dem Gebäude rund 80 Prozent des Kaufpreises zu. Das Finanzamt lehnte das ab und setzte die BMF Arbeitshilfe an: nur 30 Prozent Gebäudeanteil. Der Steuerpflichtige legte ein Gutachten vor, das 69 Prozent ermittelte.

Der BFH gab dem Steuerpflichtigen überwiegend Recht und verwies die Sache zurück an das Finanzgericht. Die Differenz zwischen BMF-Ergebnis (30 %) und Gutachten (69 %) war so eklatant, dass der BFH die Methodik der Arbeitshilfe grundsätzlich in Frage stellte. Drei Grundsätze prägen seitdem die Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung:

1. Die vertragliche Aufteilung ist maßgeblich, solange sie nicht wirtschaftlich unhaltbar ist (z. B. Bodenanteil nahe Null bei hohem Bodenrichtwert).
2. Ein qualifiziertes Gutachten nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV geht der BMF Arbeitshilfe vor.
3. Das Finanzamt muss plausibilisieren und darf die Arbeitshilfe nicht schematisch als alleinige Grundlage einsetzen.

Das Urteil hat die steuerliche Praxis nachhaltig verändert. Vor 2020 behandelten viele Finanzämter die Arbeitshilfe als quasi verbindlich. Seit IX R 26/19 gilt: Sie ist nur ein Hilfsmittel unter vielen, und ein qualifiziertes Gutachten hat im Streitfall die höhere Beweiskraft.

Wann reicht die BMF Arbeitshilfe aus?

Trotz aller Schwächen gibt es Konstellationen, in denen die BMF Arbeitshilfe ein vertretbares Ergebnis liefert. Der Aufwand für ein Sachverständigengutachten ist dann womöglich nicht gerechtfertigt, und die Arbeitshilfe dient als pragmatische Lösung, die das Finanzamt meistens akzeptiert.

Das gilt typischerweise bei einem Kaufpreis unter 300.000 Euro und moderaten Bodenrichtwerten (unter 150 Euro/m²). In ländlichen oder kleinstädtischen Lagen fällt die Verzerrung deutlich geringer aus, weil der Bodenwert ohnehin einen kleinen Anteil ausmacht.

Die Arbeitshilfe kann auch ausreichen, wenn das Gebäude relativ neu ist (Baujahr nach 2000) und durchschnittliche Ausstattung hat. Die typisierten NHK liegen dann nah an den tatsächlichen Baukosten, die Alterswertminderung ist noch gering, und der Gebäudeanteil weicht weniger stark vom realen Wert ab.

Kapitalanleger mit mehreren Objekten in günstigen Lagen können die Arbeitshilfe als pragmatischen Ansatz nutzen. Wer zehn Wohnungen in ländlichen Lagen hält, wird nicht für jedes ein Gutachten beauftragen. Die Arbeitshilfe ist kostenlos und wird vom Finanzamt in der Regel nicht beanstandet, solange die Ergebnisse plausibel sind.

Bei Einfamilienhäusern mit großem Grundstück in nachfragearmen Regionen kann die Arbeitshilfe die Realität halbwegs korrekt abbilden. Wenn der Bodenwert tatsächlich einen großen Anteil ausmacht, überwiegt der Gutachtenaufwand (1.500 bis 3.000 Euro) den möglichen Steuervorteil.

Haben Sie im Notarvertrag bereits eine plausible Kaufpreisaufteilung vereinbart, die ungefähr dem Ergebnis der BMF Arbeitshilfe entspricht, ist das Risiko einer Beanstandung gering. Die vertragliche Aufteilung hat Vorrang, solange sie nicht offensichtlich missbräuchlich ist. Passt das auf Ihr Objekt? Dann brauchen Sie kein Gutachten.

BMF Arbeitshilfe vs. Sachverständigen Gutachten im Vergleich

Die Entscheidung hängt von Kaufpreis, Lage und Objekttyp ab. Die folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Unterschiede.

Für Immobilien in wirtschaftlich starken Regionen mit hohen Bodenrichtwerten ist das Gutachten fast immer die bessere Wahl. Kosten von 1.500 bis 4.000 Euro amortisieren sich bei vermieteten Objekten häufig schon im ersten oder zweiten Jahr durch die höhere AfA. Zudem bietet das Gutachten eine rechtssichere Grundlage, die auch im Einspruchsverfahren standhält.

Bei Immobilien im ländlichen Raum mit niedrigen Bodenrichtwerten oder bei selbstgenutzten Objekten ohne AfA-Anspruch reicht die BMF Arbeitshilfe häufig aus. Ein Gutachten wäre hier eine unnötige Investition.

Beachten Sie den Zeitfaktor: Ein Gutachten braucht zwei bis vier Wochen. Wer die Kaufpreisaufteilung kurzfristig für die Steuererklärung braucht, kann die BMF Arbeitshilfe als Übergangslösung einreichen und das Gutachten nachreichen, sobald das Finanzamt einen abweichenden Gebäudeanteil ansetzt.

Die neue Version der BMF Arbeitshilfe: was hat sich geändert?

Seit der Erstveröffentlichung 2014 hat das Bundesfinanzministerium die Arbeitshilfe mehrfach überarbeitet. Die letzte wesentliche Aktualisierung erfolgte 2023. Sie brachte einige Verbesserungen, an den grundlegenden Schwächen hat sich aber wenig verändert. Das Berechnungsverfahren basiert weiterhin auf dem vereinfachten Sachwertverfahren mit den NHK 2010.

Neu in der aktuellen Version: ein aktualisierter Baupreisindex bis 2022, eine überarbeitete Eingabemaske mit klareren Hinweisen sowie die Möglichkeit, einen Sachwertfaktor manuell einzugeben. Letzteres war früher nicht möglich und ist eine direkte Reaktion auf die Kritik der Finanzgerichte.

Unverändert geblieben sind typisierte Normalherstellungskosten, lineare Alterswertminderung und fehlende Marktanpassung. Das Ertragswertverfahren fehlt weiterhin. Die NHK 2010 sind mittlerweile über 15 Jahre alt und bilden die tatsächlichen Baukosten, besonders für energieeffiziente Neubauten, nicht mehr realitätsnah ab.

Sachverständige kritisieren, dass die Tabelle für Eigentumswohnungen keine sachgerechte Lösung bietet. Die Zurechnung des Miteigentumsanteils und die Bewertung von Sondereigentum erfolgen über vereinfachte Annahmen, die der Komplexität des Wohnungseigentums nicht gerecht werden. Ein individuelles Gutachten bleibt die verlässlichere Methode.

Positiv: Die Dokumentation wurde verbessert. Die aktuelle Version enthält ausführlichere Erläuterungen zu den Eingabefeldern und eine Fehlerbehandlung für unplausible Eingaben. An den methodischen Schwächen des vereinfachten Sachwertverfahrens ändert das nichts.

So laden Sie die BMF Arbeitshilfe herunter

Die aktuelle Version steht auf der Website des Bundesfinanzministeriums (bundesfinanzministerium.de) kostenlos bereit. Suchen Sie nach „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück" oder navigieren Sie über Steuern > Steuerarten > Einkommensteuer.

Die Datei ist eine Excel-Arbeitsmappe (.xlsx), kompatibel mit Microsoft Excel ab Version 2010 oder LibreOffice Calc. Aktivieren Sie die Makrofunktionen, damit die Berechnungen korrekt laufen. In LibreOffice kann es vereinzelt Darstellungsprobleme geben, die Rechenwerte bleiben aber korrekt.

Legen Sie vor dem Ausfüllen eine Kopie der Originaldatei an, damit Sie Fehleingaben jederzeit zurücksetzen können. Nach dem Ausfüllen empfiehlt sich ein PDF-Export zur Einreichung mit der Steuererklärung. Das Finanzamt akzeptiert sowohl Excel als auch PDF.

Halten Sie folgende Unterlagen bereit: Kaufvertrag mit Gesamtkaufpreis, aktueller Bodenrichtwert (über BORIS oder Gutachterausschuss), Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen mit Miteigentumsanteil, Grundbuchauszug mit Grundstücksfläche und ggf. Unterlagen zu Modernisierungen. Je präziser die Eingaben, desto belastbarer das Ergebnis.

Häufige Fehler beim Ausfüllen der BMF Arbeitshilfe

Auch wenn die BMF Arbeitshilfe einfach aufgebaut ist, schleichen sich beim Ausfüllen regelmäßig Fehler ein. Sie können den errechneten Gebäudeanteil erheblich verschieben, nach oben wie nach unten. Sieben Fehler treten besonders häufig auf.

1. Verwechslung von Wohnfläche und Bruttogrundfläche: Die BGF umfasst Außenwände, Treppenhäuser und Installationsschächte und ist 20 bis 30 Prozent größer als die reine Wohnfläche. Wer die Wohnfläche einträgt, unterschätzt den Gebäudewert erheblich.
2. Falscher Bodenrichtwert: Statt des Werts zum Kaufzeitpunkt wird ein aktueller oder veralteter Wert verwendet. Bei stark gestiegenen Bodenpreisen kann der Unterschied erheblich sein.
3. Falsche Grundstücksfläche bei Eigentumswohnungen: Es muss der Miteigentumsanteil (MEA) an der Grundstücksfläche eingetragen werden, nicht die gesamte Grundstücksfläche des Gebäudekomplexes.
4. Modernisierungen nicht berücksichtigt: Wurde das Gebäude vor dem Kauf umfassend saniert, sollte die fiktive Restnutzungsdauer verlängert werden. Viele lassen dieses Feld leer, obwohl eine Modernisierung vorliegt.
5. Falsche Gebäudeart: Die Arbeitshilfe unterscheidet Gebäudetypen mit verschiedenen NHK Sätzen. Eine falsche Zuordnung, etwa zwischen Reihenhaus und freistehendem Einfamilienhaus, verfälscht das Ergebnis.
6. Nebenkosten nicht korrekt aufgeteilt: Notar- und Grunderwerbsteuerkosten gehören anteilig zum Kaufpreis. Bewegliche Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen oder Garagen müssen herausgerechnet werden.
7. Sachwertfaktor nicht eingetragen: In der neuen Version kann ein Marktanpassungsfaktor eingegeben werden. Wer das Feld leer lässt, verzichtet auf eine wichtige Korrektur zugunsten des Gebäudeanteils.

Jeder dieser Fehler kann den Gebäudeanteil um mehrere Prozentpunkte verschieben. Kumuliert führen sie zu einem Ergebnis, das weder die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelt noch steuerlich optimal ist. Lassen Sie die ausgefüllte Arbeitshilfe idealerweise von Ihrem Steuerberater prüfen, bevor Sie sie einreichen.

Besonders tückisch: die Kombination aus falschem Bodenrichtwert und falscher Grundstücksfläche bei Eigentumswohnungen. Der Bodenwert wird als Produkt beider Werte berechnet, die Fehler potenzieren sich. Ein um 50 Euro/m² zu hoher Bodenrichtwert bei einer um 100 m² zu großen Fläche kann den Bodenanteil um über 15 Prozentpunkte nach oben treiben.

Was tun, wenn das Finanzamt die BMF Arbeitshilfe anlegt?

Fällt Ihnen im Einkommensteuerbescheid auf, dass das Finanzamt die BMF Arbeitshilfe angewendet hat und der Gebäudeanteil deutlich niedriger ausfällt als erwartet? Handeln Sie schnell. Ab Zugang des Bescheids haben Sie genau einen Monat für den Einspruch. Er hemmt die Bestandskraft des Bescheids und hält das Verfahren offen.

Formulieren Sie den Einspruch schriftlich und begründen Sie ihn: Die BMF Arbeitshilfe führt im konkreten Fall zu einem offensichtlich unzutreffenden Ergebnis. Verweisen Sie auf BFH IX R 26/19, wonach die Arbeitshilfe keine bindende Schätzungsmethode ist. Kündigen Sie dem Finanzamt an, dass Sie ein Sachverständigengutachten nachreichen werden.

Beauftragen Sie gleichzeitig ein qualifiziertes Gutachten nach den anerkannten Bewertungsverfahren der ImmoWertV. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erzielt beim Finanzamt die höchste Akzeptanz. Die Bearbeitung dauert in der Regel zwei bis vier Wochen.

In den meisten Fällen ändert das Finanzamt den Bescheid im Einspruchsverfahren, wenn das Gutachten methodisch einwandfrei ist. Lehnt es das Gutachten ab, steht der Klageweg zum Finanzgericht offen. Angesichts der klaren BFH-Rechtsprechung haben Kläger mit einem soliden Gutachten gute Chancen.

Kosten-Nutzen-Rechnung des Einspruchsverfahrens

Der Einspruch selbst ist kostenlos. Das Gutachten kostet je nach Aufwand zwischen 1.500 und 4.000 Euro. Bei Immobilien in Großstädten überwiegt der Steuervorteil die Verfahrenskosten fast immer.

Gut zu wissen: Gutachtenkosten und steuerliche Beratungskosten rund um die Kaufpreisaufteilung sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz reduziert sich die effektive Belastung entsprechend.

Ein konkretes Beispiel: Gutachtenkosten 2.500 Euro, Steuersatz 42 Prozent, effektive Belastung 1.450 Euro. Das Gutachten steigert den Gebäudeanteil um 15 Prozentpunkte. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet das jährlich rund 1.260 Euro Steuerersparnis. Die Investition hat sich nach gut einem Jahr amortisiert.