Warum entscheidet die Wahl des Bewertungsverfahrens über die Höhe Ihrer AfA?
Die Kaufpreisaufteilung legt fest, wie viel vom Kaufpreis auf das AfA fähige Gebäude entfällt und wie viel auf den nicht abschreibungsfähigen Boden. Dieser Gebäudeanteil ist die Basis für die jährliche Abschreibung und damit direkt maßgeblich für die Steuerersparnis über die gesamte Haltedauer.
Viele Investoren wissen nicht: Für dasselbe Objekt kann je nach Bewertungsverfahren ein deutlich unterschiedlicher Gebäudeanteil herauskommen. Das ist kein Rechenfehler, sondern methodisch bedingt. Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren folgen unterschiedlichen Logiken und kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Ein konkretes Beispiel: Das Ertragswertverfahren ergibt bei einem Mehrfamilienhaus in einer Wachstumsregion 65 % Gebäudeanteil. Das Sachwertverfahren kommt für dasselbe Objekt vielleicht nur auf 55 %. Bei einem Kaufpreis von 800.000 € sind das 80.000 € mehr AfA Basis. Bei 2 % über 40 Jahre: 64.000 € mehr steuerlich geltend gemachte Abschreibung.
Das Ertragswertverfahren
Grundprinzip: Wert aus dem Ertragspotenzial
Das Ertragswertverfahren leitet den Immobilienwert aus dem Ertrag ab, den das Objekt am Markt erzielt oder erzielen kann. Das entspricht der Kauflogik eines renditeorientierten Investors: Der Kaufpreis spiegelt den Barwert künftiger Mieteinnahmen wider. Als Ertragsbasis dient die marktüblich erzielbare Miete, die sich bei Bedarf über ein Mietwertgutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete belegen lässt.
Anwendbar bei: Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten, Gewerbeobjekten und vermieteten Eigentumswohnungen, also überall dort, wo Mieteinnahmen das Kaufmotiv bestimmen.
Jahresreinertrag (Gebäude) = Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Bodenwertverzinsung
Vervielfältiger = f(Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer)
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche (× Anpassungsfaktoren)
Schritt-für-Schritt Beispiel: Mehrfamilienhaus Hamburg
MFH Hamburg Jahresnettomiete 48.000 €, Bodenwert 400.000 €
Vorteil: Das Ertragswertverfahren ist direkt marktbezogen und liefert bei renditestarken Lagen einen hohen Gebäudeanteil, weil die Ertragskraft des Gebäudes explizit im Wert erfasst wird.
Nachteil: Der Liegenschaftszins hat erheblichen Einfluss. Ein Unterschied von nur 0,5 Prozentpunkten verändert den Vervielfältiger und damit den Gebäudewert merklich. Die Werte des zuständigen Gutachterausschusses sollten als Ausgangspunkt dienen.
Das Vergleichswertverfahren
Grundprinzip: Ableitung aus echten Marktpreisen
Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste aller drei Verfahren. Es leitet den Verkehrswert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab: Was haben ähnliche Wohnungen in derselben Lage zuletzt gekostet?
Anwendbar bei: Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften, also überall dort, wo ausreichend Transaktionsdaten für vergleichbare Objekte vorliegen.
Anpassungsfaktoren: Lage, Baujahr, Ausstattung, Geschoss, Ausrichtung
Die Datengrundlage liefern die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Sie werden in Deutschland flächendeckend geführt und enthalten alle beurkundeten Transaktionen. Für den Bodenanteil können ergänzend die Bodenrichtwert Informationssysteme (BORIS) herangezogen werden.
Bei der Kaufpreisaufteilung werden Gebäude- und Bodenwert in der Regel getrennt ermittelt: Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert, der Gebäudewert als Differenz zwischen Gesamtvergleichswert und Bodenwert. Für ein realistisches Vergleichsniveau in Ballungsräumen hilft eine professionelle Immobilienbewertung aus Köln und Umgebung, weil lokale Marktkenntnis die Anpassungsfaktoren belastbarer macht als reine Datenbankwerte.
Vorteil: Das Vergleichswertverfahren ist am direktesten am Marktgeschehen orientiert und wird vom Finanzamt in der Regel gut akzeptiert, solange ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Das Sachwertverfahren
Grundprinzip: Kosten der Wiederbeschaffung
Das Sachwertverfahren bewertet ein Gebäude danach, was es kosten würde, es heute neu zu errichten, abzüglich der Alterswertminderung. Es ist das Verfahren der letzten Instanz: Es funktioniert immer, auch wenn weder Mietdaten noch Vergleichspreise vorliegen.
Anwendbar bei: Eigengenutzten Einfamilienhäusern, Sonderobjekten, denkmalgeschützten Gebäuden, Industrie- und Spezialimmobilien und generell dann, wenn die anderen Verfahren mangels Datenlage ausscheiden.
Alterswertminderung = Gebäudealter / Gesamtnutzungsdauer (GND)
Gesamtsachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert + Außenanlagen
Die Normalherstellungskosten (NHK) sind in der Sachwertrichtlinie tabelliert und nach Gebäudetyp, Baujahr und Ausstattungsklasse gestaffelt. Sie werden regelmäßig aktualisiert und mit einem Baupreisindex fortgeschrieben.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus, Baujahr 1990
EFH Baujahr 1990, BGF 200 m², NHK 1.800 €/m², GND 80 Jahre
Vorteil: Das Sachwertverfahren ist immer anwendbar und liefert eine objektive, kostenbezogene Bewertung. Es passt besonders dann, wenn der Käufer nicht primär als Investor handelt.
Nachteil: Die NHK Tabellen und vor allem die Marktanpassungsfaktoren (auch: Sachwertfaktoren) können veraltet sein oder für bestimmte Regionen fehlen. Ein falscher Sachwertfaktor verfälscht das Ergebnis erheblich. Hier ist Erfahrung gefragt.
Welches Bewertungsverfahren passt zu welcher Immobilienart?
Die folgende Tabelle gibt eine praxisorientierte Orientierung. Kein starres Schema, ein erfahrener Sachverständiger kann im Einzelfall begründet abweichen.
| Objekttyp | Empfohlenes Verfahren | Begründung |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Kaufmotiv ist Rendite; Ertragskraft bestimmt den Wert |
| Eigentumswohnung (Stadt) | Vergleichs- oder Sachwert | Je nach Verfügbarkeit von Vergleichsdaten beim Gutachterausschuss |
| Reihenhaus / DHH | Vergleichswert | Hohe Transaktionsdichte in den meisten Regionen |
| Einfamilienhaus eigengenutzt | Sachwert oder Vergleichswert | Kein Ertrag; Sachwert spiegelt Substanzwert wider |
| Gewerbeimmobilie | Ertragswert oder Sachwert | Bei Mietvertrag Ertragswert; bei Sonderobjekten Sachwert |
| Erbbaurecht | Ertragswert (modifiziert) | Ertrag und Restlaufzeit bestimmen den Erbbaurechts Wert |
| Denkmalgeschütztes Gebäude | Sachwert | Herstellungs- und Sanierungskosten sind wertbestimmend |
Kombination der Verfahren
In der Gutachtenpraxis werden häufig zwei Verfahren angewendet und die Ergebnisse gegeneinander plausibilisiert. Das stärkt die methodische Überzeugungskraft des Gutachtens, besonders gegenüber einem kritisch prüfenden Finanzamt.
Ein typisches Vorgehen bei einem Mehrfamilienhaus: Das Ertragswertverfahren als Hauptmethode, das Sachwertverfahren zur Gegenprobe. Liegt der Sachwert deutlich über dem Ertragswert, deutet das auf eine unterbewertete Lage oder Modernisierungspotenzial hin. Liegt er darunter, ist der Marktfaktor hoch.
Die Gewichtung liegt im sachverständigen Ermessen. Der BFH (IX R 12/21) hat keine starren Quoten vorgegeben. Entscheidend ist die fachlich begründete Einschätzung, welches Verfahren dem Marktgeschehen am nächsten kommt. Ein guter Gutachter legt die Verfahrenswahl und Gewichtung nachvollziehbar im Gutachten dar.
Vervielfältiger Tabelle: Barwertfaktoren nach Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer
Der Vervielfältiger (auch: Barwertfaktor) ist der zentrale Multiplikator im Ertragswertverfahren. Er legt fest, mit welchem Faktor der jährliche Gebäudereinertrag kapitalisiert wird. Zwei Variablen bestimmen ihn: Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes.
Die Formel: V = (qn 1) / (qn × i), wobei q = 1 + i (Liegenschaftszins als Dezimal) und n = Restnutzungsdauer in Jahren. In der Praxis wird der Vervielfältiger aus Tabellen abgelesen, wie sie in der Anlage zur ImmoWertV enthalten sind.
| RND (Jahre) | LZ 2,0 % | LZ 2,5 % | LZ 3,0 % | LZ 3,5 % | LZ 4,0 % | LZ 5,0 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20 Jahre | 16,35 | 15,59 | 14,88 | 14,21 | 13,59 | 12,46 |
| 30 Jahre | 22,40 | 20,93 | 19,60 | 18,39 | 17,29 | 15,37 |
| 40 Jahre | 27,36 | 25,10 | 23,11 | 21,36 | 19,79 | 17,16 |
| 50 Jahre | 31,42 | 28,36 | 25,73 | 23,46 | 21,48 | 18,26 |
| 60 Jahre | 34,76 | 30,91 | 27,68 | 24,94 | 22,62 | 18,93 |
| 70 Jahre | 37,50 | 32,90 | 29,12 | 25,97 | 23,39 | 19,34 |
| 80 Jahre | 39,74 | 34,45 | 30,20 | 26,70 | 23,92 | 19,60 |
Liegenschaftszinsen in der Praxis
Der Liegenschaftszins beschreibt vereinfacht die Renditeerwartung, die der Markt für einen bestimmten Immobilientyp in einer bestimmten Lage hat. Die örtlichen Gutachterausschüsse leiten ihn aus den tatsächlichen Kaufpreisen der Region ab und veröffentlichen ihn in ihren Marktberichten.
Die Bandbreiten unterscheiden sich erheblich nach Objektart, Lage und Region:
| Objektart | Bandbreite Liegenschaftszins | Typische Werte A Städte | Typische Werte B/C Städte |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 1,5 % 3,5 % | 1,5 % 2,5 % | 2,5 % 3,5 % |
| Mehrfamilienhaus | 2,0 % 5,0 % | 2,0 % 3,5 % | 3,0 % 5,0 % |
| Bürogebäude | 4,0 % 7,0 % | 4,0 % 5,5 % | 5,0 % 7,0 % |
| Einzelhandel / Laden | 4,5 % 8,0 % | 4,5 % 6,0 % | 5,5 % 8,0 % |
| Lager / Logistik | 6,0 % 9,0 % | 6,0 % 7,5 % | 7,0 % 9,0 % |
Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Vervielfältiger und damit der Gebäudeertragswert. Wohnimmobilien in Toplagen profitieren deshalb besonders vom Ertragswertverfahren, weil der niedrige Liegenschaftszins den Gebäudeanteil nach oben treibt.
Die Restwertmethode: warum sie problematisch ist
Die Restwertmethode (auch: Subtraktionsmethode) ermittelt den Gebäudewert indirekt als Differenz zwischen Gesamtkaufpreis und separat berechnetem Bodenwert:
Diese Methode bildet die Grundlage der BMF Arbeitshilfe und wird von Finanzämtern bevorzugt eingesetzt. Sie hat allerdings gravierende methodische Schwächen, die der BFH in mehreren Entscheidungen kritisiert hat:
- Kein eigenständiges Bewertungsverfahren: Die ImmoWertV kennt drei Verfahren: Ertragswert, Vergleichswert und Sachwert. Die Restwertmethode gehört zu keinem davon. Sie ermittelt den Gebäudewert nicht eigenständig, sondern leitet ihn rechnerisch ab.
- Abhängigkeit vom Bodenrichtwert: Die Qualität der Restwertmethode steht und fällt mit der Genauigkeit des Bodenrichtwerts. In dynamischen Märkten sind Bodenrichtwerte häufig veraltet (Aktualisierung nur alle 2 Jahre), regional stark streuend oder für das konkrete Grundstück schlicht nicht repräsentativ.
- Systematische Benachteiligung in Hochpreislagen: In Städten mit stark gestiegenen Bodenpreisen wie München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin drückt die Restwertmethode den Gebäudeanteil künstlich nach unten. Ein Neubau in München Schwabing kann dabei auf unter 30 % kommen, was weder die Herstellungskosten noch die Ertragsfähigkeit des Gebäudes widerspiegelt.
- BFH IX R 26/19: Der BFH hat ausdrücklich festgestellt, dass die BMF Arbeitshilfe kein anerkanntes Bewertungsverfahren im Sinne der ImmoWertV darstellt und nicht geeignet ist, ein Sachverständigengutachten zu verdrängen. Das Finanzamt darf ein qualifiziertes Gutachten nicht durch eine bloße Restwertrechnung ersetzen.
ImmoWertV 2021: was sich geändert hat
Am 1. Januar 2022 trat die novellierte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2022) in Kraft. Sie ersetzt die ImmoWertV 2010 und bringt mehrere Änderungen, die für die Kaufpreisaufteilung unmittelbar relevant sind.
Vereinheitlichung der Verfahren
Die neue ImmoWertV integriert Sachwertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie und Vergleichswertrichtlinie erstmals in ein einheitliches Regelwerk. Die drei Verfahren werden systematisch gleichrangig dargestellt, was die BFH Rechtsprechung zur Gleichwertigkeit zusätzlich stützt.
Marktanpassungsfaktoren
Die ImmoWertV 2022 stärkt die Rolle der Marktanpassungsfaktoren (§ 14 ImmoWertV). Sachwertfaktoren und Ertragswertfaktoren sollen sicherstellen, dass theoretisch ermittelte Werte an das tatsächliche Marktgeschehen angepasst werden. Ein Sachwertfaktor von 1,3 in einer nachgefragten Lage erhöht den Gebäudesachwert um 30 % und damit auch die AfA Basis.
Restnutzungsdauer und Modernisierung
Erstmals enthält die Neuregelung klare Vorgaben zur Bestimmung der Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung von Modernisierungen (Anlage 4 ImmoWertV 2022). Eine umfassende Modernisierung kann die Restnutzungsdauer deutlich verlängern, etwa von rechnerisch 30 auf 50 Jahre. Im Ertragswertverfahren erhöht eine längere Restnutzungsdauer den Vervielfältiger und damit den Gebäudeertragswert. Wer umgekehrt eine verkürzte Restnutzungsdauer fundiert herleiten möchte, stützt damit zugleich die AfA und den Gebäudeanteil in allen drei Verfahren der ImmoWertV. Für die Einordnung des energetischen Zustands greift der Gutachter häufig auf den aktuellen Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) zurück.
Gesamtnutzungsdauer nach Gebäudetyp
| Gebäudetyp | GND (ImmoWertV 2022) | Bisherige GND (ImmoWertV 2010) |
|---|---|---|
| Freistehende EFH | 80 Jahre | 70 bis 80 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser | 80 Jahre | 60 bis 80 Jahre |
| Bürogebäude | 60 Jahre | 50 bis 60 Jahre |
| Wohn-/Geschäftshäuser | 80 Jahre | 60 bis 80 Jahre |
| Einfache Hallen, Lager | 40 Jahre | 30 bis 40 Jahre |
Drei Verfahren im Direktvergleich: Dasselbe Objekt, drei Ergebnisse
Wie viel Unterschied macht die Verfahrenswahl tatsächlich? Hier rechnen wir dasselbe Objekt nach allen drei Methoden durch: ein Mehrfamilienhaus in Köln Ehrenfeld, Kaufpreis 750.000 €, Baujahr 1975, 6 Wohneinheiten, 480 m² Wohnfläche, Grundstück 350 m², Bodenrichtwert 1.200 €/m².
Ertragswertverfahren
MFH Köln Ehrenfeld Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
MFH Köln Ehrenfeld Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
MFH Köln Ehrenfeld Sachwertverfahren
Ergebnis Vergleich
| Verfahren | Gebäudeanteil (€) | Gebäudequote | Jährl. AfA (2 %) | AfA Differenz vs. niedrigstes |
|---|---|---|---|---|
| Ertragswert | 379.613 € | 50,6 % | 7.592 € | + 1.376 €/Jahr |
| Sachwert | 329.774 € | 44,0 % | 6.596 € | + 380 €/Jahr |
| Vergleichswert | 310.800 € | 41,4 % | 6.216 € | Basiswert |
Das Ertragswertverfahren liefert hier den höchsten Gebäudeanteil, 9,2 Prozentpunkte mehr als das Vergleichswertverfahren. Über die AfA Laufzeit von 50 Jahren summiert sich der Unterschied auf 68.813 € zusätzliche Abschreibung. Bei 42 % Steuersatz bedeutet das rund 28.900 € mehr in der Tasche.
Wann akzeptiert das Finanzamt welches Verfahren?
Die Finanzverwaltung folgt einer eigenen Hierarchie, die nicht dem BFH entspricht: Das Finanzamt bevorzugt die BMF Arbeitshilfe (Restwertmethode) und akzeptiert alternative Verfahren nur, wenn der Steuerpflichtige aktiv ein Gutachten vorlegt. Der BFH hat diese Praxis als fehlerhaft gerügt. Trotzdem ist sie im Alltag weit verbreitet.
Typische Ablehnungsgründe des Finanzamts
- „Das Ertragswertverfahren ist nicht anwendbar, weil kein Mietobjekt vorliegt." Bei vermieteten Objekten ist das Ertragswertverfahren die methodisch primäre Wahl. Der BFH hat das bestätigt.
- „Der Liegenschaftszins weicht von den Werten des Gutachterausschusses ab." Der Gutachter darf vom Durchschnittswert abweichen, wenn er das mit objektspezifischen Merkmalen begründet, etwa Mikrolage, Gebäudezustand oder Mietverträge.
- „Das Gutachten verwendet einen überhöhten Marktanpassungsfaktor." Marktanpassungsfaktoren werden von den Gutachterausschüssen veröffentlicht. Abweichungen sind zulässig, müssen aber begründet sein.
- „Die BMF Arbeitshilfe kommt zu einem anderen Ergebnis." Der BFH hat in IX R 26/19 ausdrücklich entschieden, dass die BMF Arbeitshilfe kein Bewertungsverfahren ist und ein qualifiziertes Gutachten nicht verdrängen kann.
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Burak Uzun
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Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude, AfA-Bemessungsgrundlage und steuerlicher Anerkennung durch das Finanzamt.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
- Sachwertrichtlinie
- ImmoWertV 2021
- EStG §§ 7, 7h, 7i AfA-Sätze
- Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
- BMF Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung
- BFH Rechtsprechung (IX R 26/19 u.a.)
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Diese Seite ist redaktioneller Ratgeberinhalt, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte gelten Steuerrecht und Bewertungsrecht sowie Aussagen Ihrer Sachverständigen.
Glossar: Kaufpreisaufteilung Fachbegriffe
Kaufpreisaufteilung
Die steuerliche Aufteilung des Immobilienkaufpreises in abschreibbaren Gebäudeanteil und nicht abschreibbaren Bodenanteil. Grundlage für die jährliche AfA-Berechnung bei vermieteten Immobilien.
AfA (Absetzung für Abnutzung)
Steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts über die Nutzungsdauer: 2,5 % (Baujahr vor 1925), 2,0 % (1925–2022), 3,0 % (ab 2023). Nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Boden, anwendbar (§ 7 Abs. 4 EStG).
BMF Arbeitshilfe
Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung. Vom BFH 2020 (IX R 26/19) als nicht sachgerecht kritisiert, da sie regelmäßig zu niedrige Gebäudeanteile ermittelt.
Verkehrswert
Der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis einer Immobilie zum Bewertungsstichtag. Grundlage für alle drei Bewertungsverfahren nach ImmoWertV und Basis der Kaufpreisaufteilung gemäß BFH-Rechtsprechung.
Ertragswertverfahren
Bewertungsmethode auf Basis der Nettomieteinnahmen, Liegenschaftszins und Vervielfältiger. Bevorzugtes Verfahren bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Ergibt oft den höchsten Gebäudeanteil.
Sachwertverfahren
Bewertung auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK 2010) abzüglich Alterswertminderung. Wird bei eigengenutzten Immobilien und bei fehlender Vergleichsdatenlage eingesetzt. Grundlage der BMF Arbeitshilfe.
Vergleichswertverfahren
Ableitung des Gebäudewerts aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Bevorzugtes Verfahren bei Eigentumswohnungen mit guter Datenlage (Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses).
Bodenrichtwert
Durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone in €/m². Veröffentlicht durch den Gutachterausschuss im BORIS-Portal. Weicht oft erheblich vom tatsächlichen Bodenwert ab.
ImmoWertV
Immobilienwertermittlungsverordnung: Das maßgebliche Regelwerk für die Verkehrswertermittlung in Deutschland. Schreibt die drei gleichwertigen Verfahren vor. Die Neufassung 2021 modernisierte die Bewertungsstandards.
Liegenschaftszins
Zinssatz für die Verzinsung des Bodenwerts im Ertragswertverfahren. Wird vom Gutachterausschuss regional veröffentlicht und beeinflusst maßgeblich den Vervielfältiger und damit den ermittelten Gebäudewert.
Restnutzungsdauer
Die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Beeinflusst den Vervielfältiger im Ertragswertverfahren. Kann durch ein separates Gutachten verkürzt werden, um die jährliche AfA zu erhöhen.
ÖbuvSV
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Grundstücksbewertung. Höchste Qualifikationsstufe in Deutschland. Gutachten von ÖbuvSV werden vom Finanzamt in der Regel anerkannt, sofern sie methodisch nach ImmoWertV erstellt sind.
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