Alle Spezialthemen rund um die Kaufpreisaufteilung: von der Eigentumswohnung über den Notarvertrag bis zu BFH Urteilen und Bewertungsverfahren. Jeder Artikel geht tiefer als eine allgemeine Übersichtsseite.
Elf Spezialthemen, jeder Artikel geht tiefer als eine allgemeine Übersichtsseite.
Miteigentumsanteil-Berechnung, Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum, Tiefgaragen-Stellplatz, Instandhaltungsrücklage und ein konkretes Rechenbeispiel: Der Spezialfall ETW vollständig erklärt.
Konkrete Formulierungsbeispiele für den Notar, wann die vertragliche Aufteilung für das Finanzamt bindend ist, die 30 %-Grenze laut FG Düsseldorf und eine Checkliste für den Notartermin.
Bodenrichtwert vs. tatsächlicher Verkehrswert, BORIS Portal, Rolle des Gutachterausschusses sowie Sonderfälle wie Eckgrundstück, Hanglage oder Altlasten. Wie der Bodenanteil in jedem dieser Fälle korrekt ermittelt wird.
Lineare vs. degressive AfA, § 7 Abs. 4 vs. 5a EStG, Sonder AfA Denkmal, AfA bei Erbschaft, AfA Wechsel und Beispielrechnungen für verschiedene Baujahre und Nutzungsarten.
Vollständige Analyse aller relevanten Urteile: IX R 26/19 (BMF Arbeitshilfe keine Methode), IX R 12/21 (Drei Verfahren-Gleichwertigkeit), FG Urteile, anhängige Revisionen. Mit Sachverhalt und praktischer Bedeutung.
Der komplette Sonderfall: kein Grundstückseigentum, Erbbauzins als Werbungskosten, Bewertung des Erbbaurechts nach ImmoWertV, Restlaufzeit und was das für die AfA Basis bedeutet.
Jedes Verfahren mit vollständiger Formel, Schritt-für-Schritt Beispielrechnung, Vor- und Nachteilen und einer Entscheidungshilfe, wann welches Verfahren das optimale Ergebnis liefert.
Excel Tool des Bundesfinanzministeriums: Schritt-für-Schritt ausfüllen, systematische Schwächen kennen, BFH Urteil IX R 26/19 und wann ein Sachverständigengutachten die bessere Wahl ist.
Wie das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung prüft, wann es die vertragliche Aufteilung ablehnt, die 30-%-Grenze, Einspruch einlegen, Beweislast und ein Muster Einspruchsschreiben.
Ertragswertverfahren als erste Wahl, Liegenschaftszins und Vervielfältiger, Rechenbeispiel 12-WE MFH, Portfoliooptimierung und warum der Gutachten ROI beim Mehrfamilienhaus besonders hoch ist.
Bei einer vermieteten Immobilie können Sie den Gebäudeanteil des Kaufpreises steuerlich über die Abschreibung (AfA) geltend machen, den Bodenanteil hingegen nicht. Wie hoch dieser Gebäudeanteil ausfällt, entscheidet direkt darüber, wie viel Steuer Sie jedes Jahr sparen. Eine Differenz von 10 Prozentpunkten beim Gebäudeanteil ergibt bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bereits 1.050 Euro zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr. Über 50 Jahre kumuliert sind das über 50.000 Euro.
Trotzdem gehen viele Immobilienkäufer dieses Thema zu spät oder gar nicht an. Häufige Fehler: die BMF Arbeitshilfe einfach akzeptieren, keine vertragliche Aufteilung festhalten oder erst nach dem Kauf ein Gutachten beauftragen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Maßnahmen wirklich zählen, je nach Ihrer persönlichen Situation.
Jeder der elf Artikel behandelt ein Spezialthema der Kaufpreisaufteilung. Ob Sie eine Eigentumswohnung in München kaufen, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erwerben oder mit Erbbaurecht konfrontiert sind: Die passenden Spezialfragen finden Sie in den einzelnen Artikeln. Sie können direkt zum für Sie relevanten Einstieg springen, ohne alle elf Artikel lesen zu müssen.
Finden Sie den richtigen Einstiegspunkt in drei Schritten.
Sie stehen kurz vor dem Notartermin oder haben gerade unterschrieben? Dann sind die vertragliche Fixierung und das Gutachten die wichtigsten nächsten Schritte.
Das Finanzamt hat Ihre Aufteilung beanstandet? Oder Sie fragen sich, ob die BMF Arbeitshilfe zu Ihren Ungunsten ausgelegt wurde?
Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder Erbbaurecht haben eigene Bewertungsregeln, die die Standardvorgaben überlagern.
Sie wollen verstehen, wie AfA Sätze, Baujahre und Bewertungsverfahren zusammenspielen, bevor Sie entscheiden?
Der Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie wird in zwei Teile zerlegt: den Gebäudewert (abschreibbar, AfA fähig) und den Bodenwert (nicht abschreibbar). Nur der Gebäudeanteil mindert Ihre jährliche Steuerlast.
Gebäude vor 1925: 2,5 % / Jahr (40 Jahre). Fertigstellung 1925 bis 2022: 2,0 % / Jahr (50 Jahre). Fertigstellung ab 2023: 3,0 % / Jahr (33 Jahre). Hinzu kommen degressive AfA und Sonderabschreibungen für bestimmte Neubau Objekte.
Eine Excel Tabelle des Bundesfinanzministeriums zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung. Sie verwendet pauschal das Sachwertverfahren und unterschätzt systematisch den Gebäudeanteil. Der BFH hat 2020 (IX R 26/19) entschieden, dass sie kein taugliches Bewertungsinstrument ist.
Ab einem Kaufpreis von ca. 300.000 bis 400.000 Euro, wenn der Bodenwertanteil laut BMF Arbeitshilfe über 50 % liegt oder Bodenrichtwerte über 400 €/m² vorliegen. Gutachtenkosten von 1.500 bis 3.500 Euro amortisieren sich bei diesen Schwellenwerten meist innerhalb von 1 bis 2 Jahren.
Der BFH hat in IX R 12/21 (Sept. 2022) klargestellt: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren sind gleichrangig. Kein Verfahren hat gesetzlichen Vorrang. Die Wahl richtet sich nach Objekttyp und verfügbaren Marktdaten.
Eine im Kaufvertrag schriftlich vereinbarte Aufteilung bindet das Finanzamt, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grob verfehlt. Die Festlegung der Aufteilung im Notarvertrag ist deshalb ein zentrales Instrument der Steuerplanung.
So gehen Sie bei einem Immobilienkauf vor, um den maximalen steuerlichen Nutzen aus der Kaufpreisaufteilung zu ziehen.
Rufen Sie den aktuellen Bodenrichtwert für das Objekt über das BORIS Portal Ihres Bundeslandes ab. Liegt er über 400 bis 500 €/m², ist ein Gutachten fast immer wirtschaftlich sinnvoll. Den Schritt können Sie bereits in der Angebotsprüfung erledigen.
Füllen Sie die BMF Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums aus, um einen ersten Anhaltspunkt zu bekommen. Liegt der Gebäudeanteil unter 50 %, ist ein Gutachten sinnvoll: Ein Sachverständiger ermittelt fast immer einen deutlich höheren Gebäudeanteil.
Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbv) oder nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten Gutachter. Die Erstellung dauert etwa 2 bis 4 Wochen. Das Gutachten sollte vorliegen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Lassen Sie die vereinbarte Kaufpreisaufteilung explizit im Kaufvertrag festhalten, mit konkreten Euro-Beträgen oder prozentualen Anteilen. Eine klar im Vertrag genannte Aufteilung bindet das Finanzamt und wird in der Regel ohne weitere Prüfung akzeptiert.
Reichen Sie das Gutachten zusammen mit der Einkommensteuererklärung beim Finanzamt ein. Legt das Finanzamt die Aufteilung dennoch anders fest, haben Sie mit dem Gutachten das stärkste Beweismittel für einen Einspruch in der Hand.
Mit dem festgestellten Gebäudewert als AfA Basis machen Sie jährlich die AfA in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) geltend. Bei einem Baujahr ab 2023 gilt der Satz von 3,0 % auf den Gebäudeanteil über die gesamte Nutzungsdauer von 33 Jahren konstant.
Die BMF Arbeitshilfe arbeitet mit pauschalen Normalherstellungskosten und ignoriert Mieteinnahmen, Modernisierungen und Lagequalität. In Städten mit hohen Bodenrichtwerten führt sie regelmäßig zu einem viel zu niedrigen Gebäudeanteil. Wer sie unreflektiert akzeptiert, verschenkt oft mehrere Zehntausend Euro Steuerersparnis.
Fehlt die Aufteilung im Notarvertrag, bestimmt das Finanzamt sie nach eigenem Ermessen meistens auf Basis der BMF Arbeitshilfe. Eine explizit vereinbarte und begründete Aufteilung ist für das Finanzamt hingegen bindend. Dieser Fehler ist nach Vertragsschluss nicht mehr vollständig korrigierbar.
Viele Käufer denken erst nach dem Kauf ans Gutachten oft sogar erst nach der ersten Steuererklärung. Das Gutachten verliert dann an Überzeugungskraft, weil es keine Besichtigung des Kaufzustands mehr darstellt. Eine rückwirkende Korrektur der Aufteilung wirkt sich zudem nur auf künftige, nicht auf vergangene Steuerjahre aus.
Schreibtisch Gutachten ohne Ortsbesichtigung und ohne nachgewiesene Sachverständigenqualifikation werden vom Finanzamt häufig abgelehnt. Maßgeblich ist, dass der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt (öbv) oder nach DIN EN ISO 17024 zertifiziert ist. Das spart zunächst 500 bis 800 Euro und kostet im Streitfall ein Vielfaches.
Nicht jedes Verfahren ist für jeden Objekttyp gleich gut geeignet. Für Mehrfamilienhäuser liefert das Ertragswertverfahren in der Regel den realistischsten Gebäudewert; für Eigentumswohnungen ist oft das Vergleichswertverfahren besser. Ein erfahrener Gutachter wählt das Verfahren strategisch nicht pauschal.
Nein. Nutzen Sie die Entscheidungshilfe oben, um direkt zum passenden Artikel für Ihre Situation zu springen. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, ist der MFH Artikel und der Bewertungsverfahren Artikel besonders relevant. Bei einer Eigentumswohnung sind der ETW Artikel und der Notarvertrags Artikel der beste Einstieg.
In bestimmten Fällen ja. Eine rückwirkende Änderung ist möglich, solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist (Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe) oder wenn eine Korrekturvorschrift der AO greift. Eine optimierte Aufteilung wirkt sich aber in der Regel nur auf künftige Steuerjahre aus. Das ist der Grund, warum die Weichenstellung beim Kauf so entscheidend ist.
Ja, das Prinzip ist identisch: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Bei gemischt genutzten Immobilien (teils privat, teils gewerblich vermietet) wird die AfA anteilig nach dem Flächenverhältnis aufgeteilt. Für rein gewerblich genutzte Gebäude gilt ein AfA-Satz von 3 % nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG, unabhängig vom Baujahr.
Bei Kaufverträgen zwischen nahestehenden Personen (Familienangehörige, verbundene Unternehmen) prüft das Finanzamt die vereinbarte Aufteilung intensiver als bei Geschäften unter fremden Dritten. Eine stark abweichende Aufteilung gilt als Indiz für eine Gestaltung zur Steuerminimierung und kann verworfen werden. Beauftragen Sie in diesen Fällen ein unabhängiges Sachverständigengutachten.
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Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude, AfA-Bemessungsgrundlage und steuerlicher Anerkennung durch das Finanzamt.
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Die steuerliche Aufteilung des Immobilienkaufpreises in abschreibbaren Gebäudeanteil und nicht abschreibbaren Bodenanteil. Grundlage für die jährliche AfA-Berechnung bei vermieteten Immobilien.
Steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts über die Nutzungsdauer: 2,5 % (Baujahr vor 1925), 2,0 % (1925–2022), 3,0 % (ab 2023). Nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Boden, anwendbar (§ 7 Abs. 4 EStG).
Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung. Vom BFH 2020 (IX R 26/19) als nicht sachgerecht kritisiert, da sie regelmäßig zu niedrige Gebäudeanteile ermittelt.
Der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis einer Immobilie zum Bewertungsstichtag. Grundlage für alle drei Bewertungsverfahren nach ImmoWertV und Basis der Kaufpreisaufteilung gemäß BFH-Rechtsprechung.
Bewertungsmethode auf Basis der Nettomieteinnahmen, Liegenschaftszins und Vervielfältiger. Bevorzugtes Verfahren bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Ergibt oft den höchsten Gebäudeanteil.
Bewertung auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK 2010) abzüglich Alterswertminderung. Wird bei eigengenutzten Immobilien und bei fehlender Vergleichsdatenlage eingesetzt. Grundlage der BMF Arbeitshilfe.
Ableitung des Gebäudewerts aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Bevorzugtes Verfahren bei Eigentumswohnungen mit guter Datenlage (Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses).
Durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone in €/m². Veröffentlicht durch den Gutachterausschuss im BORIS-Portal. Weicht oft erheblich vom tatsächlichen Bodenwert ab.
Immobilienwertermittlungsverordnung: Das maßgebliche Regelwerk für die Verkehrswertermittlung in Deutschland. Schreibt die drei gleichwertigen Verfahren vor. Die Neufassung 2021 modernisierte die Bewertungsstandards.
Zinssatz für die Verzinsung des Bodenwerts im Ertragswertverfahren. Wird vom Gutachterausschuss regional veröffentlicht und beeinflusst maßgeblich den Vervielfältiger und damit den ermittelten Gebäudewert.
Die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Beeinflusst den Vervielfältiger im Ertragswertverfahren. Kann durch ein separates Nutzungsdauer Gutachten verkürzt werden, um die jährliche AfA zu erhöhen.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Grundstücksbewertung. Höchste Qualifikationsstufe in Deutschland. Gutachten von ÖbuvSV werden vom Finanzamt in der Regel anerkannt, sofern sie methodisch nach ImmoWertV erstellt sind.
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