Kaufpreisaufteilung beim Erbbaurecht: der komplette Sonderfall

Was ist ein Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes dingliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Der Erbbauberechtigte erwirbt damit das Gebäude, nicht das Grundstück. Das Grundstück verbleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers, des sogenannten Erbbaurechtsgebers.

Typische Laufzeiten liegen zwischen 50 und 99 Jahren. Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben Erbbaurechte häufig, um sozialverträglichen Wohnbau zu ermöglichen, ohne Grundstücke dauerhaft zu veräußern. Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer zurück.

Für die Grundstücksnutzung zahlt der Erbbauberechtigte einen laufenden Erbbauzins, vergleichbar einer Grundstücksmiete. Dieser wird im Erbbaugrundbuch eingetragen und ist wertgesichert, meist durch Indexierung an den Verbraucherpreisindex (VPI).

Wie unterscheidet sich die Kaufpreisaufteilung beim Erbbaurecht?

Beim normalen Immobilienkauf setzt sich der Kaufpreis aus Bodenwert und Gebäudewert zusammen. Da Grund und Boden nicht der Abnutzung unterliegt, ist nur der Gebäudeanteil AfA fähig. Der Bodenwert muss aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, ein Vorgang, der bei hohen Bodenpreisen, etwa in München oder Hamburg, den abschreibungsfähigen Anteil drastisch reduzieren kann.

Beim Erbbaurecht verschiebt sich diese Logik fundamental: Der Käufer erwirbt kein Eigentum am Boden. Er kauft das Erbbaurecht als solches, das dingliche Recht, auf dem Grundstück zu bauen und zu wohnen, sowie das darauf stehende Gebäude. Ein eigenständiger Bodenwert ist damit kein Bestandteil des Kaufpreises.

Was ist der AfA fähige Anteil?

Das Gebäude auf dem Erbbaugrundstück ist in vollem Umfang als Wirtschaftsgut absetzbar. Es unterliegt der Abnutzung wie jedes andere Gebäude. Die reguläre lineare AfA beträgt 2 % jährlich, bei Gebäuden mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 sind es 3 %.

Komplizierter ist die Frage, wie das Erbbaurecht selbst zu behandeln ist. Nach herrschender Meinung ist es als zeitlich begrenztes Recht grundsätzlich abnutzbar, da es eine definierte Restlaufzeit hat. Die Rechtsprechung setzt hier unterschiedliche Akzente:

• Ist die Restlaufzeit länger als die Restnutzungsdauer des Gebäudes, richtet sich die AfA nach der Gebäudenutzungsdauer (typischerweise 50 Jahre).
• Ist die Restlaufzeit kürzer als die Gebäudenutzungsdauer, kann die AfA nach der kürzeren Restlaufzeit bemessen werden. Das ergibt eine höhere jährliche Abschreibung.
• Das Erbbaurecht selbst wird häufig nicht als eigenständig abschreibungsfähig behandelt, solange das Gebäude die AfA Basis dominiert.

Der Erbbauzins als laufende Werbungskosten

Der Erbbauzins ist die laufende Gegenleistung für die Grundstücksnutzung. Anders als der Kaufpreis für ein Grundstück wird der Erbbauzins nicht aktiviert, sondern sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen (§ 9 Abs. 1 EStG). Das ist ein erheblicher steuerlicher Vorteil gegenüber dem normalen Immobilienkauf.

Der Erbbauzins wird üblicherweise jährlich oder monatlich gezahlt, ist im Erbbaugrundbuch dinglich gesichert und folgt einer Wertsicherungsklausel, die an den Verbraucherpreisindex (VPI) gebunden ist. Steigt der VPI um 20 %, steigt der Erbbauzins entsprechend.

Der Erbbauzins ist nur dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn das Erbbaurecht zu Vermietungszwecken gehalten wird. Bei Eigennutzung entfällt der Abzug.

Bewertung des Erbbaurechts nach ImmoWertV

Für die korrekte Kaufpreisaufteilung beim Erbbaurecht braucht es eine Bewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ziel ist es, den Wertanteil des Erbbaurechts vom Gebäudewert zu trennen.

Die Bewertung stützt sich auf folgende Komponenten:

• Fiktiver Bodenwert: Was wäre der Bodenwert des Grundstücks, wenn es frei von Erbbaurecht wäre? Dieser ergibt sich aus den Bodenrichtwerten des zuständigen Gutachterausschusses.
• Erbbauzinsbarwert: Der Barwert aller zukünftigen Erbbauzinszahlungen bis zum Laufzeitende, abgezinst mit dem marktüblichen Liegenschaftszins.
• Abzinsungsfaktor für Restlaufzeit: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer ist der Wert des Erbbaurechts das Recht läuft irgendwann aus.
• Ertragswertkorrekturen: Abweichungen des vereinbarten Erbbauzinses vom marktüblichen Zins führen zu Zu- oder Abschlägen auf den Erbbaurechts Wert.

Bei langen Restlaufzeiten (über 70 Jahre) und marktüblichem Erbbauzins ist der Erbbaurecht Wertanteil relativ gering. Der Kaufpreis entfällt dann weitgehend auf das Gebäude. Bei kurzen Restlaufzeiten oder einem sehr niedrigen Erbbauzins kann der Erbbaurecht Wertanteil dagegen erheblich sein.

AfA, wenn die Restlaufzeit kürzer ist als die Nutzungsdauer

Ein besonders interessanter Fall liegt vor, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts kürzer ist als die steuerliche Nutzungsdauer des Gebäudes. Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die Nutzungsdauer eines Wohngebäudes pauschal 50 Jahre (AfA Satz 2 %).

Hat das Erbbaurecht nur noch eine Restlaufzeit von 30 Jahren, kann das Gebäude wirtschaftlich nur noch 30 Jahre genutzt werden. Danach fällt es an den Grundstückseigentümer. Die AfA richtet sich dann nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer: Statt 2 % ergibt sich ein AfA Satz von 1/30 = 3,33 % jährlich.

Für diesen erhöhten AfA Satz ist ein Nachweis erforderlich. Akzeptiert werden:

• Ein wertermittlungstechnisches Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, idealerweise als Restnutzungsdauer-Gutachten zur Absicherung der AfA
• Eine schriftliche Bestätigung des Erbbaurechtsgebers über die verbleibende Restlaufzeit
• Der notarielle Erbbaurechtsvertrag mit Laufzeitangabe

Das Finanzamt kann den erhöhten AfA Satz nur ablehnen, wenn der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer fehlt. Allein mit dem Hinweis auf den pauschalen 50-Jahres Satz reicht das nicht.

Restlaufzeit und AfA: Drei Szenarien im Vergleich

Die Restlaufzeit ist die wichtigste Variable bei der steuerlichen Planung. Sie bestimmt, ob der pauschale AfA Satz von 2 % gilt oder ob eine verkürzte Nutzungsdauer höhere jährliche Abschreibungen ermöglicht. Die folgende Gegenüberstellung zeigt die Auswirkung für eine Eigentumswohnung mit einem Gebäudewert von 240.000 Euro:

Das mag überraschen: Die Gesamtsteuerersparnis ist bei gleichem Gebäudewert nahezu identisch, ganz unabhängig von der Restlaufzeit. Der Unterschied liegt in der zeitlichen Verteilung. Bei kurzer Restlaufzeit wird die gesamte Steuerersparnis schneller realisiert. Das verbessert die Liquidität und erhöht den Barwert der steuerlichen Vorteile, da frühere Ersparnisse mehr wert sind als spätere.

Wann kurze Restlaufzeiten steuerlich attraktiv werden

Ein Erbbaurecht mit 20 Jahren Restlaufzeit und einem AfA Satz von 5 % bietet in den ersten Jahren eine fast dreimal so hohe jährliche Abschreibung wie ein vergleichbares Objekt mit 80 Jahren Restlaufzeit. Für Investoren in der Hochsteuerphase (Grenzsteuersatz 42 bis 45 %) ist die beschleunigte Abschreibung deshalb besonders wertvoll.

Gleichzeitig steigt mit kurzen Restlaufzeiten das Risiko: Verkäufe werden schwieriger, Banken verlangen höhere Eigenkapitalquoten, und eine Verlängerung des Erbbaurechts ist nicht garantiert. Die steuerlichen Vorteile sollten deshalb immer gegen diese Risiken abgewogen werden.

Erbbauzins Szenarien: 3 %, 5 % und 7 % vom Bodenwert

Der Erbbauzins wird meistens als Prozentsatz des Bodenwerts festgelegt. Je nach Ausgeber und Vertragsjahr liegt er zwischen 2 % und 7 %. Da er vollständig als Werbungskosten absetzbar ist, steigt mit einem höheren Zinssatz auch die jährliche Steuerersparnis. Für ein Grundstück mit einem Bodenwert von 200.000 Euro ergibt sich folgendes Bild:

Vollständiges Rechenbeispiel: ETW Berlin mit Erbbaurecht

Zum Vergleich: Hätte man dieselbe Wohnung ohne Erbbaurecht für 280.000 € gekauft und der Bodenwert läge bei 100.000 €, wäre die AfA Basis nur 180.000 €, die jährliche Abschreibung betrüge lediglich 3.600 €. Das Erbbaurecht führt in diesem Beispiel zu einer um 3.400 € höheren jährlichen steuerlichen Entlastung.

Heimfall: Was passiert am Ende der Laufzeit?

Der Heimfall bezeichnet den Rückfall des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer. Er tritt ein, wenn die vereinbarte Laufzeit abläuft (regulärer Heimfall) oder wenn bestimmte vertragliche Bedingungen verletzt werden (vorzeitiger Heimfall, etwa bei Nichtzahlung des Erbbauzinses oder nicht genehmigter Umnutzung).

Entschädigung beim regulären Heimfall

Nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG hat der Erbbauberechtigte bei Ablauf der Laufzeit Anspruch auf angemessene Entschädigung für das aufstehende Gebäude. In der Regel entspricht sie zwei Dritteln des Verkehrswerts zum Zeitpunkt des Heimfalls, kann aber vertraglich abweichend geregelt werden. Viele ältere Erbbaurechtsverträge sehen niedrigere Entschädigungssätze vor. Prüfen Sie das vor dem Kauf.

Steuerliche Behandlung der Heimfall Entschädigung

Die Entschädigung ist beim Erbbauberechtigten als Veräußerungserlös zu behandeln. Wird das Erbbaurecht innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Erwerb heimfallbedingt beendet, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG entstehen. Liegt der Heimfall außerhalb der 10-Jahres Frist, ist die Entschädigung für Privatanleger steuerfrei.

Verlängerung des Erbbaurechts

Die Verlängerung ist der praktisch häufigste Fall, da die meisten Erbbauberechtigten an einer Fortführung interessiert sind. Es gibt zwei Wege:

Vertragliche Verlängerung

Viele Erbbaurechtsverträge enthalten eine Verlängerungsklausel oder ein Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten. Der Vertrag wird dann zu den vereinbarten Konditionen verlängert, oft nach einer Neuverhandlung des Erbbauzinses. Die Verlängerung muss notariell beurkundet und im Erbbaugrundbuch eingetragen werden.

Gesetzlicher Erneuerungsanspruch

Auch ohne vertragliche Verlängerungsklausel hat der Erbbauberechtigte nach § 31 ErbbauRG unter bestimmten Voraussetzungen einen Erneuerungsanspruch. Er setzt voraus, dass das Gebäude am Laufzeitende noch einen erheblichen Wert hat und ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse an der Fortführung besteht.

Für die Kaufpreisaufteilung ist die Verlängerungsmöglichkeit relevant, weil sie den Marktwert des Erbbaurechts beeinflusst. Ein Erbbaurecht mit realistischer Verlängerungsperspektive ist deutlich mehr wert als eines, das definitiv in 15 Jahren endet. Der Gutachter sollte die Verlängerungsaussichten bei der Bewertung berücksichtigen.

Wie und wann darf der Erbbauzins angepasst werden?

Der Erbbauzins ist nicht statisch. Fast alle Erbbaurechtsverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die den Erbbauzins an einen Index koppelt, fast immer den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts.

Berechnung der Anpassung

Die Anpassung erfolgt in festen Intervallen (alle 3 oder 5 Jahre) oder beim Erreichen einer bestimmten Schwelle, etwa 10 % Indexveränderung. Manche Verträge sehen eine Kappungsgrenze vor, die die maximale Anpassung pro Intervall begrenzt.

Kommunales vs. kirchliches Erbbaurecht

Die häufigsten Erbbaurechtsausgeber in Deutschland sind Kommunen und Kirchen (evangelische und katholische Kirchengemeinden, Bistümer, Stiftungen). Das rechtliche Grundgerüst ist identisch, die Konditionen unterscheiden sich in der Praxis aber erheblich.

Für die Kaufpreisaufteilung sind die Unterschiede beim Erbbauzins und der Laufzeit relevant: Ein höherer Erbbauzins (kirchlich) bedeutet höhere laufende Werbungskosten, aber auch einen geringeren Marktwert des Erbbaurechts, was den Gebäudeanteil am Kaufpreis erhöht.

Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) beim Erbbaurecht wird anders berechnet als beim klassischen Immobilienkauf. Die Bemessungsgrundlage umfasst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch den kapitalisierten Erbbauzins für die verbleibende Laufzeit.

Finanzierung einer Erbbaurecht Immobilie

Wer eine Erbbaurecht-Immobilie finanzieren will, stößt bei Banken auf besondere Hürden. Da der Käufer kein Grundstückseigentum erwirbt, fehlt der Bank eine wesentliche Sicherheitenkomponente.

Bewertung durch die Bank

Banken bewerten Erbbaurecht Immobilien typischerweise mit einem Abschlag von 15 bis 30 % gegenüber vergleichbarem Volleigentum. Der Abschlag hängt vor allem von der Restlaufzeit ab: Je kürzer die Restlaufzeit, desto höher der Abschlag, weil die Verwertbarkeit der Sicherheit sinkt.

Die Bankbewertung hat keine direkte steuerliche Relevanz für die Kaufpreisaufteilung, ist aber ein wichtiger Indikator für den tatsächlichen Marktwert. Wenn die Bank das Erbbaurecht mit 25 % Abschlag bewertet, kann das die gutachterliche Bewertung des Erbbaurecht Wertanteils stützen.

Erbbaurecht verkaufen: Wertentwicklung und Marktfähigkeit

Die Wertentwicklung einer Erbbaurecht Immobilie folgt anderen Mustern als beim Volleigentum. Der Bodenwert in guten Lagen steigt zwar stetig, aber davon profitiert der Erbbauberechtigte nicht. Der Boden gehört ihm nicht.

Typische Wertabschläge bei Verkauf

Am Markt werden Erbbaurecht Immobilien gegenüber vergleichbarem Volleigentum mit Abschlägen gehandelt. Diese steigen mit abnehmender Restlaufzeit progressiv an:

• Restlaufzeit 70+ Jahre: Abschlag 5 bis 15 % gegenüber Volleigentum
• Restlaufzeit 40 bis 70 Jahre: Abschlag 15 bis 30 %
• Restlaufzeit 20 bis 40 Jahre: Abschlag 30 bis 50 %
• Restlaufzeit unter 20 Jahre: Abschlag 50 % und mehr; Verkauf oft nur deutlich unter Gebäudewert möglich

Für Investoren, die eine Erbbaurecht-Immobilie als Kapitalanlage kaufen, relativieren höhere AfA-Basis und der sofort abzugsfähige Erbbauzins die niedrigeren Kaufpreise und die schwierigere Wiederverkäuflichkeit. Bei ausreichend langer Restlaufzeit kann die Gesamtrendite durchaus mit Volleigentum mithalten.

Steueroptimierung beim Erbbaurecht: Alle Hebel im Überblick

Das Erbbaurecht bietet steuerlich eine Kombination von Vorteilen, die beim klassischen Immobilienkauf so nicht existiert. Hier alle Stellschrauben auf einen Blick: