AfA Gebäude berechnen: alle Fälle und Sonderregelungen

Grundlagen: Was ist die AfA?

Die Absetzung für Abnutzung bildet die planmäßige wirtschaftliche Wertminderung eines Gebäudes steuerlich ab. Der Gesetzgeber akzeptiert, dass ein Gebäude über eine bestimmte Nutzungsdauer an Wert verliert, und erlaubt dem Eigentümer, diesen Wertverlust jährlich als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen.

Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 EStG. Dort sind die zulässigen AfA Sätze für unterschiedliche Gebäudekategorien und Fertigstellungszeiträume festgelegt. Die Norm gilt für alle vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien im Privatvermögen.

Wichtig vorab: Die AfA wird ausschließlich auf den Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis berechnet. Grund und Boden gelten als unvergänglich und unterliegen keiner steuerlichen Abnutzung. Der auf das Grundstück entfallende Anteil ist nicht abschreibungsfähig.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: die AfA Sätze

Die lineare AfA verteilt die Anschaffungskosten gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer. Der jährliche Abschreibungsbetrag ist konstant: AfA Basis mal AfA Satz, Jahr für Jahr gleich, bis die Basis vollständig abgeschrieben ist.

Ausschlaggebend für den AfA Satz ist das Fertigstellungsjahr des Gebäudes, nicht das Kaufjahr. Wer 2026 eine Altbauwohnung aus dem Jahr 1935 erwirbt, nutzt den Satz für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden: 2,0 Prozent. Das Fertigstellungsjahr findet sich in der Baugenehmigung, im Grundbuch oder im Energieausweis.

Die Anhebung auf 3,0 Prozent für neue Wohngebäude ab 2023 ist eine der größten steuerlichen Änderungen der letzten Jahre. Wer heute eine Neubauimmobilie erwirbt, schreibt die Anschaffungskosten in 33 statt 50 Jahren ab. Das sind rund 33 Prozent mehr Abschreibung pro Jahr gegenüber der alten Regelung.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (ab 2023)

Das Wachstumschancengesetz hat ab dem 1. Oktober 2023 eine degressive AfA für Wohngebäude eingeführt. In den ersten Jahren schreibt man damit deutlich mehr ab als mit der linearen Methode. Der absolute Betrag nimmt aber von Jahr zu Jahr ab.

Der Satz beträgt 5 Prozent auf den jeweils aktuellen Restbuchwert. Da dieser mit jedem Jahr sinkt, sinkt auch der absolute Abschreibungsbetrag, daher "degressiv". Der Prozentsatz bleibt konstant, die Abschreibungssumme nicht. Voraussetzung für den Steuerbonus ist, dass Neubauten die energetische Sanierungen und GEG-Standards einhalten, andernfalls droht der Verlust des erhöhten Satzes bei späterer Prüfung.

Voraussetzungen

• Das Gebäude muss nach dem 30.9.2023 angeschafft oder fertiggestellt worden sein.
• Die degressive AfA gilt nur für Wohngebäude (keine Gewerbeimmobilien).
• Bei Erwerb eines Neugebäudes: Erstwerber und Ersterwerb innerhalb des Jahres der Fertigstellung.
• Das Gebäude muss im Privatvermögen für Zwecke der Vermietung gehalten werden.

Wechsel zur linearen AfA

Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich, aber nur einmal zulässig. Er lohnt sich, sobald der lineare Jahresbetrag (AfA Basis geteilt durch Restnutzungsdauer) den degressiven Betrag (5 % des Restbuchwerts) übersteigt. Je nach Ausgangssituation liegt dieser Umkehrpunkt typischerweise zwischen Jahr 10 und Jahr 15.

In den ersten zehn Jahren bringt die degressive AfA einen deutlich höheren steuerlichen Abzug. Für Investoren mit hohem Steuersatz ist das besonders attraktiv, weil der Steuervorteil zeitlich vorgezogen wird. Wer langfristig hält, sollte den Umstieg auf die lineare AfA aktiv planen. Sonst verschenkt man Abschreibungspotenzial in den späteren Jahren.

Sonder AfA für Denkmäler nach § 7i EStG

Denkmalimmobilien bieten eine der steuerlich attraktivsten Förderungen überhaupt. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert, schreibt die Herstellungskosten für denkmalgerechte Maßnahmen über § 7i EStG deutlich schneller ab als bei normalem Bestand.

Die Sätze: 9 Prozent pro Jahr in den ersten acht Jahren, 7 Prozent in den folgenden vier Jahren. Damit sind 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten in zwölf Jahren abgeschrieben, statt in 50 Jahren bei der normalen linearen AfA. Der Unterschied ist erheblich.

Voraussetzung: Das Gebäude muss nach Landesrecht als Baudenkmal anerkannt sein, und Sie benötigen eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, dass die Maßnahmen denkmalgerecht sind. Fehlt diese Bescheinigung, entfällt die erhöhte AfA vollständig.

Die erhöhte AfA nach § 7i EStG gilt für die Sanierungskosten. Auf den Restwert des Gebäudes (Anschaffungskosten abzüglich Sanierungskosten) läuft parallel weiterhin die normale lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Beide Abschreibungen können gleichzeitig genutzt werden. Bei älteren Bestandsgebäuden lohnt es sich zusätzlich, die Restnutzungsdauer für höhere Abschreibung prüfen zu lassen, denn ein begründetes Gutachten kann den jährlichen AfA-Satz deutlich anheben.

AfA bei geerbten oder geschenkten Immobilien

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, tritt steuerrechtlich in die Position des Rechtsvorgängers ein. Die AfA startet nicht neu, sondern wird auf Basis der historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des ursprünglichen Erwerbers fortgeführt (§ 11d EStDV).

Übernommen werden: AfA Basis, AfA Satz und die bereits verstrichene Abschreibungsdauer. Hatte der Erblasser einen Gebäudeanteil von 300.000 Euro bereits 20 Jahre zu 2,0 Prozent abgeschrieben, verbleiben dem Erben noch 30 Abschreibungsjahre auf den Restbuchwert von 180.000 Euro.

Ausnahme: Einlage in Betriebsvermögen

Eine Neubewertung der AfA Basis ist möglich, wenn die geerbte oder geschenkte Immobilie in ein Betriebsvermögen eingelegt wird. Dann tritt der Teilwert zum Einlagezeitpunkt an die Stelle der historischen Anschaffungskosten, und die AfA beginnt auf dieser neuen Basis. Für Privatvermieter, die die Immobilie im Privatvermögen behalten, greift diese Ausnahme nicht. Das klingt technisch, hat aber praktische Relevanz für alle, die über eine GmbH-Struktur nachdenken.

Wann lohnt sich der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA?

Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist einmalig und unwiderruflich. Kein zweiter Versuch, kein Zurück. Der Zeitpunkt muss also bewusst gewählt werden.

Der Wechsel lohnt sich, sobald der lineare Jahresbetrag den degressiven übersteigt. Die Formel: Restbuchwert geteilt durch verbleibende Nutzungsjahre muss größer sein als 5 % des Restbuchwerts. Praxistauglich vereinfacht: Die Restnutzungsdauer liegt unter 20 Jahren.

Bei einem Ausgangssatz von 5 % degressiv und dem Umstieg auf 3 % linear fällt dieser Punkt typischerweise zwischen Jahr 10 und Jahr 14. Prüfen Sie das jährlich in der Steuererklärung. Es kostet wenig Zeit und kann einige Tausend Euro ausmachen.

Rechenbeispiele im Vergleich

Was bedeuten verschiedene Gebäudeanteile und AfA Sätze konkret für Ihre Steuerersparnis? Die folgende Tabelle rechnet das durch. Gesamtkaufpreis in allen Szenarien: 500.000 Euro.

Der Unterschied zwischen 40 und 70 Prozent Gebäudeanteil macht bei einem AfA Satz von 3,0 Prozent jährlich 4.500 Euro mehr Abschreibung aus. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das knapp 1.890 Euro weniger Steuer pro Jahr. Über 30 Jahre summiert sich das auf mehr als 56.000 Euro netto. Schon dieses eine Rechenbeispiel zeigt, dass die Kaufpreisaufteilung weit mehr wert ist als ihre Kosten.

Wie ermitteln Sie die AfA Bemessungsgrundlage korrekt?

Die AfA Basis ist mehr als nur der Kaufpreis für das Gebäude. Sie umfasst alle Anschaffungskosten und anteiligen Nebenkosten, die dem Gebäude wirtschaftlich zugerechnet werden können. Ein verbreiteter Fehler in der Praxis: Die Kaufnebenkosten werden pauschal dem Gesamtpreis zugeordnet, statt sie anteilig auf Gebäude und Boden aufzuteilen. Wer den realistischen Marktwert vorab kennt, kann die Aufteilung deutlich präziser begründen. Eine erste Marktwerteinschätzung durch einen Immobilienmakler in Köln liefert hier eine belastbare Datenbasis.

Welche Nebenkosten gehören zur AfA Basis?

• Notarkosten für Kaufvertrag und Auflassung
• Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und Grundschuld
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %)
• Maklercourtage, soweit vom Käufer getragen
• Gutachterkosten für die Kaufpreisaufteilung (wirtschaftlich dem Erwerb zuzurechnen)

Die Nebenkosten werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis: Beträgt der Gebäudeanteil 65 Prozent, fließen auch 65 Prozent der Nebenkosten in die AfA Basis. Die verbleibenden 35 Prozent entfallen auf den Boden und sind steuerlich nicht nutzbar.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung steckt im Kaufpreis oft ein Anteil für die angesammelte Instandhaltungsrücklage der WEG. Dieser Betrag gehört nicht zur AfA Basis und muss vor der Gebäude/Boden-Aufteilung vom Kaufpreis abgezogen werden. Der Betrag ist entweder im Kaufvertrag ausgewiesen oder lässt sich aus der WEG Jahresabrechnung ableiten.

Nachträgliche Herstellungskosten

Investitionen nach dem Erwerb können die AfA Basis erhöhen, wenn das Finanzamt sie als Herstellungskosten einstuft. Die Abgrenzung zu sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen ist einer der häufigsten Streitpunkte im Immobiliensteuerrecht. Anbau, Dachausbau oder umfassende Modernisierungen, die über den ursprünglichen Zustand hinausgehen, sind in der Regel Herstellungskosten. Laufende Reparaturen und Instandhaltung werden dagegen im Jahr des Abflusses sofort als Werbungskosten abgesetzt.

AfA bei gemischt genutzten Immobilien

Wer seine Immobilie teils vermietet, teils selbst nutzt, kann die AfA nur für den vermieteten Teil geltend machen. Die Aufteilung erfolgt nach dem Flächenverhältnis: 80 m² Erdgeschoss selbst genutzt, 70 m² Obergeschoss vermietet ergibt 70/150 = 46,7 % AfA fähiger Anteil.

Ändert sich die Nutzung, etwa weil die Erdgeschosswohnung fortan auch vermietet wird, verschiebt sich der AfA fähige Anteil ab dem Monat der Umwidmung. Eine neue Kaufpreisaufteilung brauchen Sie dafür nicht. Nur der anteilige AfA Betrag ändert sich.

AfA bei Modernisierung und Sanierung

Investitionen nach dem Kauf können die AfA Basis erhöhen, aber nur wenn sie als Herstellungskosten einzustufen sind. Die Abgrenzung zu sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen ist einer der häufigsten Streitpunkte im Immobiliensteuerrecht. Wer hier falsch einordnet, muss mit einer Umqualifizierung durch das Finanzamt rechnen.

Herstellungskosten (erhöhen AfA Basis)

• Anbau, Aufstockung, Dachausbau (Erweiterung der Nutzfläche)
• Umnutzung (z. B. Gewerbe → Wohnen, wenn bauliche Maßnahmen erforderlich)
• Umfassende Modernisierung innerhalb von 3 Jahren nach Kauf, wenn die Kosten 15 % der Gebäude Anschaffungskosten überschreiten (sog. 15-%-Grenze, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
• Substanzielle Hebung des Standards (z. B. von einfachem auf gehobenen Standard)

Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig)

• Reparaturen und Instandsetzungen (z. B. neuer Heizkessel, Dachreparatur)
• Erneuerung einzelner Bauteile im bestehenden Standard
• Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, Bodenbelag erneuern)

Sonder AfA nach § 7b EStG: Mietwohnungsneubau

Wer neu baut und vermietet, kann zusätzlich zur regulären AfA die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen. Sie wurde geschaffen, um den Wohnungsneubau steuerlich anzuschieben, und ist besonders für Kapitalanleger mit hohem Steuersatz interessant.

Voraussetzungen

• Neubau einer Mietwohnung mit Fertigstellung bis 31.12.2030
• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.10.2029 (verlängerte Frist gemäß Wachstumschancengesetz 2024)
• Anschaffungs-/Herstellungskosten dürfen 5.200 €/m² Wohnfläche nicht überschreiten (Baukostenobergrenze)
• Bemessungsgrundlage für die Sonder AfA: max. 4.000 €/m² Wohnfläche (auch wenn die tatsächlichen Kosten höher sind)
• Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung

Höhe der Sonder AfA

Die Sonder AfA beträgt 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung, also bis zu 20 % der Bemessungsgrundlage insgesamt. Sie kommt zusätzlich zur regulären linearen AfA von 3 % (bei Neubau ab 2023). In den ersten vier Jahren ergibt das zusammen bis zu 8 % AfA pro Jahr, ein erheblicher Vorteil gegenüber der Standardabschreibung.

AfA Tabelle: Komplettübersicht aller Fälle

Alle aktuell gültigen AfA Regelungen für Gebäude auf einen Blick:

AfA und Kaufpreisaufteilung: Warum jeder Euro zählt

Kaufpreisaufteilung und AfA Berechnung sind zwei Seiten derselben Rechnung. Die Aufteilung bestimmt die AfA Basis, die AfA Basis bestimmt die jährliche Steuerersparnis. Das folgende Beispiel macht den langfristigen Effekt greifbar:

Bei einem Kaufpreis von 500.000 € macht der Unterschied zwischen BMF Ergebnis und gutachterlich optimierter Aufteilung über die gesamte AfA Laufzeit 31.500 € Steuerersparnis aus. Bei höheren Kaufpreisen oder Hochpreislagen wächst dieser Betrag proportional. Gutachtenkosten von 2.000 bis 3.000 € sind eine einmalige Investition, die sich in den meisten Fällen bereits im ersten oder zweiten Jahr amortisiert.